2021年协议欺诈租房.docx

协议欺诈租房

篇一：房屋租赁协议纠纷处理措施
　　房屋租赁协议纠纷处理措施
　　摘要
　　《中国民法通则》及其司法解释、《中国协议法》及其司法解释、《中国担保法》及其司法解释、《中国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。 一、现在处理房屋租赁纠纷案件所依据的法律、法规《中国民法通则》及其司法解释、《中国协议法》及其司法解释、《中国担保法》及其司法解释、《中国城市房地产管理法》(简称《房地产管理法>>。
　　二、房屋租赁协议效力的认定 房屋租赁协议有效的条件是：
　　1 、 《民法通则》要求的民事法律行为应具有的条件，不过，依据《协议法》第5条及第54条的要求，以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的情况下签订的协议，属可撤销协议。
　　2、 协议约定的租赁期限，住宅不超出八年，其它用房不超出十五年。因特殊情况需要超出上述期限的，须经主管机关同意。
　　3、 出租人未经政府主管部门审批同意私自改变房屋的使用功效后将房屋出租的，租赁协议无效;承租人承租房屋后未经政府主管部门审批同意私自改变房屋的使用功效的，租赁协议不所以而无效;出租人和承租人未经政府主管部门审批同意而在租赁协议中约定改变房屋的使用功效的，租赁协议无效。
　　三、有效房屋租赁协议纠纷的处理 (一)协议不解除，出租人起诉仅要求承租人偿付欠租并支付滞纳金的，法院应予支持，滞纳金按协议约定的标准计算;若协议约定的滞纳金标准过高而显失公平，应以中国人民银行要求的金融机构计收逾期付款的违约金标正确定承租人应付之滞纳金。
　　(二)协议解除时相关问题的实体处
　　1、 有关解除协议的条件：通常出现以下几个情况之一的，出租人有权要求解除协议：
　　(1)承租人欠租超出协议约定时限;
　　(2)协议未约定时限的，欠租达三个月以上;
　　(3)承租人未经出租人同意私自转租的;
　　(4)承租人私自改变房屋结构或约定用途的。
　　出现以下几个情况之一的，承租人有权要求解除协议：
　　①出租人未按约定的时间向承租人提供出租房屋的;
　　②出租人所提供的房屋不符合协议约定，造成承租人不能实现协议目标的;
　　③出租人不按协议约定的责任负责维修房屋及其设施，确保房屋安全的;
　　④租赁物危及承租人的安全或健康的。
　　另外，因不可抗力的原因造成协议无法推行或经当事人双方协商一致同意解除协议的，法院亦能够解除协议。
　　2 、 承租人对房屋有装修时，对装修的处理。
　　协议有约定按约定处理;协议未约定的，能拆除的拆除，拆后能够继续使用的动产装修由承租人拆走，对于不能拆除的固定装修和拆除后不能继续使用的动产装修，如承租人对装修问题提出诉讼请求并提出评定申请，法院应委托评定机构对装修给予评定，由出租人酌情承顶，给承租人对应赔偿;对于不能承顶部分造成的损失，因承租人过失造成协议解除的，装修损失由承租人自己负担;因出租人过失造成协议解除的，装修损失由出租人负担;双方都有过失的，由双方按过失大小分别负担。
　　3、 因承租人过失造成协议解除时的违约赔偿问题。 承租人应向出租人负担的违约责任是：
　　(1)所欠租金及其它费用的逾期付款违约金(即滞纳金);
　　(2)签约时所交租赁定金由出租人没收;
　　(3)当上述违约金及租赁定金不足以填补出租人因解除协议所受的损失时，承租人还应向出租人另行支付损失赔偿金。
　　4、 因出租人过失造成协议解除时的违约赔偿问题。
　　出租人应向承租人负担的违约责任是：
　　(1)向承租人双倍返还租赁定金;
　　(2)赔偿承租人的装修损失;
　　(3)当上述违约金及租赁定金仍不足以填补承租人因解除协议所受的损失时，出租人还应另行向承租人支付损失赔偿。 四、无效房屋租赁协议纠纷的处理
　　(一)房屋使用费的处理。协议被确定无效后，承租人尚欠出租人的租金不再给付，而根据指导租金标准向出租人支付房屋使用费，指导租金高于协议约定的租金标准的，以较低者计。当协议约定的租金高于指导租金时，对于纠纷发生前承租人已按无效协议向出租人支付的租金中高于指导租金的部分，应分别情况进行处理：1 、 因违反法律或行政法规的要求且有损国家、集体或社会公共利益造成协议无效的，高出部分应判收缴国库;2 、 其它原因造成协议无效的，高出部分承租人通常无权要求返还。
　　(二)承租人装修物的处理。房屋租赁协议被确定无效后，装修物能拆则拆，不能拆的，对出租人可用部分经评定折旧后由出租人承顶;其他部分经评定折旧后作为无效协议的损失，由双方按过失责任百分比给予分担。
　　五、包括转租的房屋租赁纠纷案的处理
　　(一)转租协议有效的条件：除了应具有通常房屋租赁协议有效的条件外，还应具有以下条件