1、六安商业案例.ppt

项目核心问题：在容量有限、过度供应的市场中实现销售突围
目标界定
在容量有限、过度供应的市场中如何实现销售的突围
如何使客户感知本项目的卖点和树立客户信心
Q1
如何引爆市场，实现项目的较高价格和快速销售
Q2
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1
我们解决问题的技术思路
项目背景
项目核心问题
营销策略总纲
项目解析
竞争解析
营销策略分解
案例分析
客户解析
推广策略
销售策略
核心问题分析
营销战略制定
营销策略制定
客户目标
案例借鉴
现状分析
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2
案例选取的适配性
城市地位
商业特征
市场特征
项目属性
销售价格
1、四线地级城市；
2、GDP总量在300-
500亿之间
1、单核商业中心；
2、处于以商业街道为主大商业发展阶段
1、市场供应量巨大；
2、年消化量与市场供应量相距甚远
1、地处核心商圈内；
2、寡头垄断；
3、主力店拉动；
4、跨越式发展；
打破市场现有价格格局，实现最高价格销售
针对本项目，我们做了大量的案例研究，最终按照按照以下五个标准进行严格的筛选。
最终选择了莆田三信金鼎广场、柳州谷埠路国际商城作为重点案例研究对象。
典型案例分析
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3
莆田为典型的四线城市，单一核心商圈，市场商铺供应量巨大，年消化速度不到供应量的一半
金鼎广场
文献路步行街
商圈特征：
1、典型单核商圈，以文献路步行街为中心，目前在营商业面积约10万平方米；
2、街区商业为主，集中式商业极少；
3、商圈功能单一，以购物为主，缺乏休闲、娱乐；
4、文献路最高租金400元/平方米/月
经济状况：
1、莆田为福建省一地城市；
2、全市陆域总面积4200平方公里，人口302万人，常年有50多万人在外经商办企业 ；
3、2006年GDP423亿，列福建省第五位；
商业地产市场特征：
1、市场过量供应，年开发商铺面积超过40万平方米，年销售面积不超过20万平方米；
2、低质素商铺充斥市场，房地产开发多有底层商铺，不重视商业的运营；
3、投资者经受过投资失败的伤害，部分项目返租承诺的回报没有得到兑现
4、目前的沿街商铺销售价格未突破4万元/平方米。
典型案例分析
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4
三信金鼎广场位于莆田核心商圈——文献东路商圈之内，引进商业巨头沃尔玛，集多功能于一身
项目概况：为莆田最大的开发企业三信集团开发，该集团在莆田有非常好的口碑位于文献路步行街东侧。总建筑面积近13万平方米集高级住宅、购物、美食、休闲、娱乐于一体的城市商业广场
项目的布局：地下1层，引进了沃尔玛，开设仓储式大卖场；捃楼1-5楼，将特设回廊式MALL，独立店面，引进精品百货、品牌服饰、生活电器、特色餐饮、洋快餐、休闲吧、娱乐中心等商业内容；另有3幢7至30层点式小高层住宅。
该项目颠覆了莆田的商业格局，标志着莆田已经从街区式商业为主阶段，进入了市区MALL的阶段
销售状况：该项目06年初开始登记，7月住宅开售，平均售价4000元/平方米，销售率已超过80%，商铺暂未公开，预计沿街商铺平均售价6万元/平方米，目前认筹率已达2：1。
典型案例分析
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5
柳州市为典型的四线城市，商业地产开发泛滥，人均商业面积接近2平方米
经济概况：
柳州总人口350万，市区人口不足百万。市区被柳江和潭中大道分成四个区，总面积658平方公里。2005年GDP51996亿。
商业地产市场特征：
０２年以来，柳州出现的商业地产项目面积高达１１０万平方米，所建的商城、商业街的规模创历史之最。目前人均商业面积已超过2平方米，在售商业面积超过７０万平方米。
多数商业项目的运营不成功，投资者受伤已不止一次。
柳州的商业地产激战主要集中于飞鹅路上。在长度仅为２．５公里的飞鹅路上，聚集了７０万平方米的商铺面积，在售商业面积超过５０万平方米。该区域一层街铺售价集中在3万-35万元/平方米
市委
市政协
区政府
城中区
鱼峰区
柳江
柳州站
柳江大桥
文惠桥
柳江北岸商业区
柳江南岸商业区
龙城路
鱼峰路
广场
公园
汽车站
鱼峰山
马鞍山
飞鹅路商业区
商圈特征：
柳江北岸商圈、柳江南岸商圈子