2021年拆扦房屋谈判技巧.docx

拆扦房屋谈判技巧

篇一：拆迁谈判技巧 拆迁谈判技巧大全
　　下面是本人搜集了有关拆迁相关谈判内容，假如有需要的好友，能够来了解学习阅读以下拆迁谈判技巧大全这篇文章哦!
　　拆迁谈判技巧范文
　　
　　信息有利于我们知己知彼，增强谈判实力和信心。拆迁谈判应搜集的信息包含：
　　(1)该地段为何要拆迁?根据计划拆迁以后该地段作何用途?
　　(2)拆迁人是谁?是否有拆迁许可证?动迁服务机构是谁?
　　(3)对方谈判人员的组成情况怎样?谁是主谈人?她们的职务、背景、性格、兴趣怎样?
　　(4)拆迁的评定机构是谁?假如已经做了评定，怎样拿到评定汇报?
　　(5)评定汇报哪些地方较合理?哪些地方能够要求重新评定?是否有财产被有意无意地漏评?
　　(6)拆迁人或服务机构的工作程序和内容是否正当?如有违法，向谁申诉?
　　(7)公告的搬迁最终期限是什么时候?
　　(8)是否有其余企业已经达成拆迁赔偿协议?赔偿金额是多少?她们的谈判有何得失?
　　
　　因为拆迁谈判包括的财产标的额通常比较大(动辄上千万、几千万)、内容复杂、专业性强，业主一人无法胜任，需要组建一个谈判顾问团体。顾问团体最迟应该在评定机构进厂评
　　估之前组建好。一旦评定汇报出来，就会比较被动，少了很多回旋的余地。
　　拆迁谈判的团体组员最好由以下人员组成：
　　(1)业主 熟悉自己企业的基础情况，负责重大事项的选择决议和赔偿协议的最终签署;
　　(2)谈判顾问 负责谈判的准备、相关信息的搜集分析、判定谈判形势、控制谈判过程、选择谈判关键和前后秩序、利用谈判策略、技巧等，为业主提供系统的、全方位的咨询服务;
　　(3)资产评定师 负责审查评定机构出具的评定汇报，是否存在有意低评、错评、漏评等情况，为谈判报价提供必须的依据。
　　(4)律师 律师的作用在于提供法律方面的相关依据和拆迁协议的审核把关，而非起诉拆迁人。拆迁源于政府立项，拆迁人往往有政府背后撑腰，业主是不可能打赢官司或经过诉讼处理拆迁赔偿问题的。
　　
　　在拆迁谈判中，拖延是一个很有用的时间策略。对业主而言，时间几乎没有成本。对开发商而言，时间有巨大的资金成本和机会成本。因此在谈判之初最策略的做法是让对方找不到人，不要和对方进行任何接触。让其它人先谈，随时了解她们取得的进展，作为己方谈判的有利基础。越是到后面，拆迁人越是想立即把整个事情了结。到只剩下最终一两家的时候，拆迁人要让步就会少很多顾忌，也就更轻易做出让步。
　　在地点的选择上，千万不要自己主动到对方的办公室谈判。主动去对方的办公室，对方会认为你很期望被拆迁并得到赔偿。要让对方找到己方的企业里来，而且极难找到你，在谈判过程中也便于安排人员巧妙地、策略地干扰或中止谈判的进程。
　　
　　很多业主会在拆迁谈判中漫天要价，提出部分不切合实际的无理要求。过高的赔偿要求会被对方认为是狮子大开口，会毁灭对方经过谈判处理的期望，其结果可能是迫使对方采取强制拆迁的极端手段，有时甚至酿成玉石俱毁的拆迁悲剧。
　　理性的谈判目标是经过努力谈判可能实现的目标。这一目标应该是有理由支撑的，也就是业主的要求和报价应该是有理由的，是有一定依据的。咨询团体的一个主要任务就是帮助业主确立一个最高但又可行的谈判目标并为这一目标找到合理的理由和一定的依据。任何没有理由支撑的要求全部会被开发商认为是无理取闹。谈判目标能够以评定机构出具的评定汇报为基础，但又要大大高于评定汇报提出的赔偿金额。
　　谈判目标不是一成不变的，伴随谈判的进行，局势的改变能够灵活调整。在谈判早期，业主一方不宜过早亮出己方的谈判目标和报价，以免一开始就被对方扣上狮子大开口的帽子。要经过策略的谈判和过程控制逐步改变对方的期望值，使其越来越靠近己方的谈判目标。
　　
　　绝大多数厂房拆迁谈判的关键问题是机器设备和房屋重置的赔偿系数。
　　现在以2021年某评定机构给杭州市拱墅区康桥镇某企业出具的评定汇报为例来说明这一问题。该汇报提出总赔偿金额为2340万元，详细包含：
　　(1)房屋1450万元，按重置价格(按当年材料价格重新建造被拆迁房屋所需费用);
　　(2)未到期暂时建筑204万元，按重置价格204万元的1倍赔偿;
　　(3)地上隶属物(装修等费用)149万元;
　　(4)机器设备净值(原值times;成新率%)1547万，评定值537万元。
　　经过查看评定汇报，还有两部分机器设备能够要求对方赔偿：一是有漏评嫌疑的设备净值184万元;二是不评金额320万元(该评定汇报对那些拆迁后转移到别