2021年购房草签协议退定金.docx

购房草签协议退定金

篇一：购房协议网签查询
　　网签购房协议和实际购房协议哪个有效？
　　依据现在房屋交易的步骤，网签是办理房屋过户的前提条件，现在购房协议基础采取网签的形式,能网签协议证实该楼盘预售许可证下来了，未来能够办理产权，网上签购房协议详细参考国家的协议法当中的购房部分内容，关键是明确自己的相关利益及对方应尽义务即可。那么，问题来了~现实生活中假如现有网签购房协议，又有实际购房协议，而且两个协议内容不一致，哪个更有效呢？
　　案情介绍
　　王某于2021年经中介介绍从刘某手中购置一处住房，双方约定房屋价格为120万元。在中介的帮助下双方签署了购房协议，协议金额为120万元，同时为了避税，在中介的提议下双方签署向房管局立案的网签购房协议金额为80万元。所以，同一
笔购房买卖交易出现了不一样价格的两份购房协议。协议签署后，王某向刘某支付了40万元的首付款。以后因王某未能向银行立即贷款，刘某和王某签署了补充协议约定假如王某不能在约定的时间向刘某支付剩下购房款的话，王某之前缴纳的全部购房款均转为违约金不予退还。以后王某仍未能向银行贷款，故刘某将房屋卖和她人，网签购房协议价格仍为80万元。另王某缴纳的40万元首付款作为违约金均未退还。现双方所以产生纠纷。
　　律师点评
　　本案争议焦点关键集中在双方之间的实际房屋协议和网签购房协议哪个有效、补充协议是否有效和违约责任应该怎么负担这三个问题上。
　　一、网签购房协议和实际购房协议哪个有效？
　　在本案中，双方为避税，将120万的实际购房价格写为80万元向房管局立案，是经典的以“正当形式掩盖非法目标”，依据中国协议法第五十二条的要求，该种协议无效。所以，王某和刘某签署的80万元的网签购房协议应为无效的协议。
　　二、补充协议是否有效？
　　依据协议法相关要求，从协议效力隶属于主协议效力，本案中，王某和刘某的购房价格是120万，而立案价格却是80万元，应为无效，那么主协议无效，补充协议亦为无效。
　　三、违约责任怎样负担？
　　对于买方来讲，详细到违约责任，我们知道，依据中国协议法的相关司法解释，违约金过高的认定标准是不超出实际损失的三倍。详细到本案中，也就是刘某前后卖房中的损失的三倍为限，40万元假如超出刘某损失的三倍就是过高了，超出部分的违约金约定应为无效。王某应向法院诉讼，请求法院判定违约金过高，降低违约金。不过本案中违约金过高的举证责任在王某，即使房价是不停上涨的，不过王某却无法举出证据证实刘某没有损失，因为刘某以后卖和她人的价格立案仍是80万元。而王某和刘某签署的购房价格确实120万元，如此而来刘某的损失就是40万元了。因无法得悉刘某卖和她人的实际房屋价格，因此该方案并不是明智之举。
　　那么，上面王某谈到，双方订的有关违约金的不成协议是无效的，故40万不能作为违约金，应和返还王某。这个方案对于当事人王某来讲是比较适宜的。
　　焕廷有话说
　　本案中，因包括网签购房协议是“以正当性是掩盖非法目标”所以无效。但有的好友可能就问了，那假如两个协议全部是有效的，应以谁为准呢？讲到这里，王某就不得不谈谈何谓网签购房协议，它的性质是什么？ 一、什么是网签购房协议
　　网签购房协议就是和房地产销售对象签署协议后，到房地产相关部门进行立案，并公布在网上。然后会给个网签购房协议号，能够经过这个网签购房协议号在网上进行查询。网签购房协议为了让房地产交易愈加透明化。
　　第一步，购房者在确定了买房意向以后，经过购房者和出卖人双方的平等协商，购房者和开发商共同将正式的协议条款输入协议立案软件，进行网上签约，上报房地产市场信息网。第二步，开发商和购房者签署的购房协议上报成功后，打印正式的(电子)协议，购房者和开发商推行签字手续，打印的份数依据付款方法确定(一次性付款需打印4份，按揭贷款需打印5份)。
　　第三步，开发企业需要在网上签约的3个工作日内，到房地产交易管理部门办理协议盖章立案手续。开发商和购房者网上签约上报以后，开发商需要携带全部的购房资料，全套已签字(盖章)的纸质正式协议到含有管辖权的房地产交易管理部门办理协议盖章立案手续。
　　三、网签购房协议注意事项
　　如需要修改协议信息，在上报房地产市场信息网之前，开发商和购房者还能够协商变更协议信息，一旦上报以后，电子协议的关键内容(关键内容：购房者姓名、身份证、购房价格、付款方法、协议面积、房号、户型)将不能进行修改。假如需要修改关键信息，则需要在协议立案软件上“申请撤销签约”，重新进行签约。经双方协定，二十四小时内许可撤销网上签约。 而在商品房签署的3个工作日内，经买卖双方协商一致需要变更协议的就关键内容以外的相关条款，开发商企业能够调阅，重新修改打印电子协议。超