珠海物业管理招投标管理办法.doc

珠海市物业管理招投标管理办法
目 录
第一章 总则
第二章 招标
第三章 投标
第四章 开标、评标和中标
第五章 投诉及处理
第六章 法律责任
第七六章 附则
第一章 总则
【目的】 为了规范物业服务项目的招标投标活动,保护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《珠海经济特区物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，制定本办法.
【适用范围】 本办法适用于本经济特区内物业服务项目招标投标活动。
【主管部门】 市物业管理行政主管部门应当建立统一的物业管理招投标平台,负责指导、监督本经济特区行政区域内物业服务项目的招标投标活动。
各区物业管理行政主管部门负责指导、监督本辖区内物业管理招标投标活动。
镇人民政府、街道办事处(以下简称镇政府、街道办）负责指导、监督本辖区内物业管理招标投标活动。
【基本原则】 物业服务项目的招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
【依法招标】 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干预物业服务企业的招标投标活动.
第二章 招标
【选聘前期物业服务企业的方式】 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。
提倡住宅物业以外的其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘物业服务企业。　
【招标方式】 招标采用下列方式：
(一）公开招标：由招标人或者招标代理机构在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台上发布招标公告的方式邀请不特定的物业服务企业进行投标。
(二)邀请招标：由招标人或者招标代理机构在市物业管理行政主管部门建立的物业管理招投标平台以投标邀请书的方式邀请特定的物业服务企业进行投标。
参加公开招标,物业服务企业投标单位少于三家的应当重新招标；邀请招标的，应当向不少于三家物业服务企业发出投标邀请书。
规划总建筑面积在三万平方米以上的物业的建设单位应当公开招标；规划总建筑面积在三万平方米以下的物业的建设单位可以邀请招标。
【特殊情形】 存在下列情形之一的，经区物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业:
(一)总建筑面积三万平方米以下的物业管理区域，经过两次邀请招标,投标人均少于三个的；
（二）前期物业管理应当通过公开招标选聘物业服务企业的物业管理区域经过两次公开招标，投标人均少于三个的；
经招标人申请，区物业管理行政主管部门应当在受理申请后的七个工作日内予以批复。
业主大会通过公开招标选聘物业服务企业的物业管理区域经过两次公开招标,投标人均少于三个的，可修改招标文件降低招标要求后，经业主大会表决通过，重新公开招标选聘物业服务企业,也可经业主大会表决授权，采用协议方式选聘物业服务企业。
分期开发的住宅建设项目应当以该项目物业管理区域的规划总建筑面积计算。
【招标主体】 本办法所称招标人是指依法提出对物业服务项目进行招标并组织招标的建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构。
任何单位和个人不得将招标项目化整为零规避招标或为不具备投标资格的物业服务企业创造投标条件。
【招投标方式】 住宅物业的建设单位应当委托招标代理机构实施招标活动；鼓励、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构均应当委托招标代理机构实施招标活动.
【招标代理机构】 招标代理机构应当在招标人委托的范围内实施招标活动。
招标代理费用的承担由建设单位、业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构及招标代理机构约定，没有约定或者约定不明的,招标代理费用由中标单位承担.
【前期物业管理招标时间】 建设单位应当按照下列规定时限完成物业服务项目招标投标工作:
（一）新建现售商品房项目应当在发售前三十日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；
(三）非出售的新建住宅物业项目应当在交付使用前九十日完成法律法规和规章规定的其他适用情形。
【业主、业主大会等招投标时间】 业主、业主大会、经业主大会授权的业主委员会或者代行业主委员会职责的机构选聘物业服务企业的招标投标工作,应当在原物业服务合同终止前三个月
,启动选聘物业服务企业工作完成.
【编制招标文件】 招标人应当根据招标项目的特点和需要,在申请招标备案前完成招标文件的编制。
招标文件应当包括以下内容:
（一)招