城市边缘区土地增值机制及收益分配研究.pdf

The Study of Urban Fringe Land Value Increment and e Distribution A Thesis Submitted to Chongqing University in Partial Fulfillment of the Requirement for the Master’sDegree of Engineering By LU Rongrong Supervised by Prof. Ren Hong Specialty: Technology Economy and Management College of Construction Management &Real Estate of Chongqing University, Chongqing, China April2013 中文摘要 I 摘要改革开放以来,我国城市化迅猛推进,城市数量和规模都得到前所未有的发展。国有建设用地已无法满足日益增加的城市用地需求。在城市不断扩张的进程中,城市边缘区愈来愈多的农业用地转化为建设用地。土地数量的有限性和土地需求的激增,使得城市边缘区的土地升值成为必然趋势。目前,现有的土地增值理论主要局限于城市土地的增值研究,而城市边缘区的特殊性,使得其土地增值有别于单纯的城市土地增值。因此,本文的出发点是将城市边缘区土地作为研究对象,结合城市增长理论探讨城市边缘区土地增值机制及其收益分配问题。本文主要采用理论探索与模型构建相结合的研究方法,综合应用城市经济学、土地经济学等学科的相关理论,对城市边缘区土地增值进行了理论探析。本文主体包括三个部分: 第一部分是基本概念的界定和理论基础的分析,是论文研究的基础。首先对城市边缘区的概念进行界定,明晰研究对象,并对城市边缘区的形成机理及其特征进行分析。接下来介绍了研究城市边缘区土地增值的理论基础,包括土地价值理论、土地价格理论和地租理论,重点介绍了马克思地租理论和区位地租理论。第二部分是论文核心之一,包括第四章和第五章。第四章是对城市边缘区土地增值的理论研究,从地价上涨的角度考虑,将土地增值的本质界定为地租的上涨和土地资本的增加,并通过土地价格上涨的形式直观地表现出来;分析了城市边缘区土地增值的预期性、辐射性、独立性和不可逆转性的特点;从不同的角度分析了城市边缘区土地增值的不同表现形式;揭示了城市边缘区土地增值的形成发展机制;最后以商业用地为例,介绍了土地增值的一般模型。第五章是城市增长与城市边缘区土地增值的互动研究,结合城市增长理论,介绍了城市增长不同阶段的土地增值状态,揭示城市增长引起城市边缘区土地增值的内在机制,并构建了增值模型。第三部分是城市边缘区土地增值收益分配研究。首先根据城市边缘区土地增值的三个阶段提出了土地增值收益的理论测算方法,然后借鉴国内外土地增值收益分配的经验,结合我国城市边缘区土地增值收益分配现状,提出了改进思路。文章最后第七章,总结了本论文的主要研究结论,同时对今后的研究进行展望。关键字:城市边缘区,城市增长,土地增值,收益分配重庆大学硕士学位论文 II 英文摘要 III ABSTRACT With the acceleration of the urbanization process in China, the size of the cities continue to expand, the state-owned construction land can not meet the huge demand for land. In the expansion of the city, a large amount of farmland in the urban fringe area into urban land. The land scarcity and increased demand cause the edge area of the land value get unprecedented reflected, and presented the irreversible trend. At present, the existing theory of land value increment mainly confined to urban land value-added research, and the particularity of the urban fringe area, making the land value increment in this area is