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房地产项目拿地常用方法揭秘
圈地运动起于何时及其利与弊，这里不作讨论。本文 就一些流行的圈地招数加以分析归类，以便于各级城市运 营官明察及各大城市运营商借鉴。需要说明的是，这里的 “圈地”不带有褒贬成分，不涉及是否合规，专指达到一 定规模的土地流转、开发活动。
招数一：公益事业圈地
主要包括以各类慈善事业、福利事业、宗教、教育等 名目启动的工程，一方面，当地政府以此名目立项圈地， 低门槛吸引投资商，另一方面，开发商扛着这些公益旗号 向地方投资，等资源到手就会改头换面，或部分实施原公 益工程，或干脆搞几个论证报告申请变更用途，以保证商 业利益的最大化。
近年来，温州德力西集团、北京物美集团、河北新奥 集团、安徽南翔集团等四大民企联手上演的万亩商贸城的 德美奥翔大戏，席卷安徽安庆、蚌埠、山东泰安、河南南 阳、商丘和四川南充等地，就是打着“光彩事业”的旗号, 在全国二线城市迅速拿地，其扩张势头引起了业界普遍关 注。所谓光彩事业，是中国政府为了发展欠发达地区的经 济，于1998年发起的通过项目推动来进行“开发扶贫”的 计划。光彩事业是民间团体，不一定享受国家优惠政策，
但由于其能创造就业机会，带动地方经济发展，地方政府 可能会有配套的扶持政策，包括以较低的价格获得土地。
在美丽的大连旅顺老铁山自然保护区旁，正在兴建一 项占地3平方公里的阳光世纪工程，这项计划是阳光世纪 集团有限公司以老年居住事业的名义实施的，虽然获得了 首个“全国老年住宅实验基地”的称号，但除了占地7万 平方米的一期工程一阳光家园有些老人公寓的感觉外，区 内的世界和平公园、大连交大科技园、海滨别墅商贸区等 项目似乎与老年事业没有太大干系，反而是为后期推出的 大型住宅项目一阳光生态城制造了卖点和吸引力。
香港启雄集团数次向湘西较贫困地区的凤凰县捐赠医 疗设备，其总裁也因此获得本地荣誉市民的称号，得到当 地政府及老百姓的尊重和爱戴。该集团参与了近期的凤凰 县南华山国家森林公园经营权转让，以低于竞争对手30%的 报价获得总面积1100亩的南华山景区30年经营权，这也 是值得开发商借鉴的公益事业圈地案例。
招数二：市政工程圈地
开发商往往主动向地方投资道路、管网、广场、绿地 公园等看似不挣钱的市政项目，在赢得地方政府信任的同 时，也为获取区内成片土地及邻近区域地块的开发权奠定 了基础，不管土地出让方式是协议的还是市场的，因先期 市政工程项目的垫底，就多了一重交易舷码，至少混了个
脸熟。
X X年7月以来，多家媒体报道了中信携手汤泉的消息, 作为对中信深圳集团投资10亿元用于惠州市过境公路重大 基础设施的回报，惠州市政府提供累计为平方公里的土地, 由中信深圳集团开发、经营，其中包括占地平方公里的汤 泉旅游度假村及过境公路两旁的金山湖地块和文头岭地块 共100万平方米房地产开发用地，这使得汤泉又一次遭到 改嫁。
广东省某管网工程公司以投资1500万元通信管网为代 价获得了山东某省级开发区45平方公里的规划、招商、开 发、经营权，这对政府和开发商
来说是一个双赢的局面。很多园区招商陷入困境，除 了产业定位不明以外，基础设施不完善、不配套也是致命 原因，但是，地方政府一时没有足够的财力完成园区基础 设施建设，只得眼睁睁看着园区圈而不开，开而不发；另 一方面，市政工程公司在有一定的资金实力的基础上，需 要拓展其业务空间，提升其盈利模式，通过投资市政工程 获取相关开发权的过程，实际上就是有实力的市政工程公 司从一个工程服务商向土地一级市场运营商跃升的过程， 政府将后期的土地获益部分地让度出来是合情合理的。这 种做法可以在遵循相关法律法规的前提下逐渐推行，以使 得那些濒临崩溃的园区获得新生。
招数三：品牌连锁圈地
开发商凭借有影响力的品牌或成功模式从原来的发祥 地拓展到异地去发展，肯定比硬碰硬在市场上拿地有意义 得多。作为旅游第一品牌的华侨城在经历了近20年的发展 后，开始向地产延伸了，除了深圳本土之外，也开始了在 北京、上海及成都等大城市的造城运动。以只租不售方式 成功运作上海新天地的香港瑞安集团，已带着“新天地” 模式闯进了杭州和重庆，如今，全国以“新天地”命名的 项目已不下20个，“新天地”已成了商业地产的代名词。 上海绿地集团带着其生态住宅概念及绿地世纪城、老街品 牌已征服了包括上海本土在内的17座城市。
招数四：规划方案圈地
古今中外一直流传“跑马圈地”的说法，骑着马跑一 圈，地就是你的了，现如今，比跑马圈地更省时省力的 “规划方案圈地”横空出世了。一般来说，规划是由政府 来买单的，虽然规划是主观的，但是经过多级审批之后， 土地性质就变了，土地用途就变了，甚至所有者都可以变 了。如果开发商替政府买规划的单，把原本