浦江镇143号地块市场研究及项目定位3.doc

浦江镇143号地块市场研究及项目定位3
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豪华会所是豪宅必备的要件之一。
装修豪华、气派的会所能极大提升项目的档次,会所对项目营销溢价可以形成重大的支撑,同时会所也是业主生活、交际的重要平台。
价值点四:尊享极致人生
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建议本案采用“双会所”设置:
一个会所以商务、餐饮、娱乐为主题的交际会所,放在五星级酒店底座内;
另一个会所则以美容养生、运动亲子为主题的生活,放在社区中心湖内的独立岛上。
别墅社区的配套会所设施注重营造与物业风格和档次相一致的格调,并通过完善的服务设施体现低调的奢华感。
价值点四:尊享极致人生
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例如,商务主题服务空间应尽量贴近商务人士需求,分化越来越细,不仅仅满足于会议功能,更包括会餐、私密洽谈、红酒雪茄等功能室。

价值点四:尊享极致人生
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充满传奇色彩的PUIFORCAT银器顶尖美食专家
例如,会所餐饮主题聘请顶级美食专家,服务社区业主的同时,也可开设私人宴会承办服务。
价值点四:尊享极致人生
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例如,社区中心会所除备有室内及室外泳池外,还可设置热水、香熏、深层矿物及日式风吕主题水疗泳池,融健身与美容于一体,室外泳池地台甚至可特别铺砌热石,让业主享受泳池及浸浴后,双脚不用踏在冰冷的地台上。

价值点四:尊享极致人生
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关于星级酒店,我司认为一个顶级品牌酒店的规划和运营,可以极大地相称和提升奢华大宅的品质。
关于酒店档次,我司建议定位为超五星级,以便与奢华大宅相匹配映衬。
由于各品牌酒店对功能设置、建材材质、空间尺度等要求均有相关标准,在此不赘述。
价值点四:尊享极致人生
产品价值点的构筑与实现其他建议
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此外,本案目标客户大多为终极置业,有极强的个性展示和自我实现的需求,于是顶级别墅定制化也是近期市场发展的趋势之一。
目前上海顶级别墅顶级别墅栋均总价在3000万—1亿左右,本案若想实现较高的均价目标,需要大幅增加产品的附加值。
定制化及附加值
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建议所有面积段房源,可以给业主菜单式选择,然后聘请国际知名室内设计公司和设计师为每栋房源设计数套不同风格的室内装修方案,免费赠送给业主;
1000平米及以上房源,更可尊享多名建筑和室内设计师“多对一”的贵宾服务,在符合政府规划和社区大规划的前提下,满足客户对产品细节的个性化要求,为业主度身定做独一无二的豪华私邸。
同时可考虑在个性化和统一精装修中间寻求平衡点,例如统一采购厨房、卫生间及中央空调等世界顶级设备,在业主装修的时候赠送。
产品价值点的构筑与实现其他建议
定制化及附加值
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众多国内富豪或华人买家购买顶级物业时,大都会请一位或数位风水大师实地勘测,风水的好与坏有时直接影响到是否顺利成交。
别墅风水
所以建议在做规划设计的时候,尤其是1000平米左右的大宅,风水因素也应作为重要考量。
产品价值点的构筑与实现其他建议
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别墅除常规的门牌号之外,建议将“1”、“8”、“9”类似的数字尽可能留给岛上的大宅。
也可在前期规划中,为每套物业选取具有内涵和良好寓意的名字,或者业主入住后为自己的物业命名,并设置不同方式的载体展示,如雕塑、石墙、立柱等,以制造每栋房源的个性化标签感。
别墅命名或制造个性化标签
产品价值点的构筑与实现其他建议
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建议由贵司出资将项目地块外围道路及中心河重新进行打造,以匹配顶级别墅档次;
融入低碳、生态概念,外立面和房屋墙体间采用双层保温板,阻隔室外冷热空气入侵,以及节能环保建材设施,以增强产品在高端市场的竞争力和附加值,吸引顶尖客户眼球;
建议每幢别墅设计较深的桩基,桩基上铺设阀板来防止沉降,并在阀板和地下室之间设置架空层,以及在地下室采用双墙设计,彻底阻断地下的潮气;
车库根据别墅建筑面积的不同,车库分别设计2-4个主人车位,以及2-6个访客车位;
其他建议
产品价值点的构筑与实现其他建议
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1000平米及以上的别墅,建议规划私人小型博物馆,以供业主收藏陈列一些名车、艺术品等;
600-900平米的别墅,建议规划可见式车库,业主客厅和车库连接处开窗,可将座驾作为展示品;
车库与备餐间或厨房以及客厅连接,功能动线要安排合理,人货分开,主仆入口分离、居住分区;
西式厨房可设计成面积较大的多功能开敞式空间,以保证足够面积供家庭成员交流或简餐;
其他建议
产品价值点的构筑与实现其他建议
报告提纲
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世界顶级别墅豪宅产品启示
上海顶级别墅市场情况分析
项目地块本体及SWOT分析
143地块项目定位和产品规划
营销推广思路渠道初探
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143地块规划概念示意图
开发顺序建议
一期
二期
三期
四期
一期第1批
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营销示范区及样板房建议
建议项目一、二期销售