沙河·堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位.doc

沙河·堤亚纳湾商业部分商业规划和商业定位
谨呈:华远地产长沙公司
集团
沙河·堤亚纳湾商业部分
商业规划和商业定位
合富辉煌房地产(湖南)
2010年8月
招标方:沙河实业股份有限公司项目名称:沙河??堤亚纳湾投标方:湖南合富辉煌房地产顾问有限公司(盖章)
第一部分
商业市场概况
第二部分
消费特征分析
第三部分
分案例分析
第四部分
商业定位及规划建议
第五部分
商业布局设计建议
第六部分
商业推广宣传及包装
第七部分
商业租售策略
第八部分
物业管理服务建议
第一部分:商业市场概况
长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势
项目区域发展规划背景
项目商业与周边竞争态势分析及区域特点
国内同类项目社区商业调查分析
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
?? 社会消费品零售总额增长迅速,2009年长沙社会消费品零售总额15241>.9亿元,中部六省会城市中,长沙仅次于武汉居第二位;
?? 2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右;
长沙是典型消费型城市,社会消费品零售额居中部第二,2009年居民消费支持占人均可支配的74%。
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
近30年来,长沙商业发展由点及面,辐射扩大至全省,发展迅猛。
2004年以后
1998-2003
90年代前段
80年代
时段
王府井/深国投/中信新城/新世界百货/百联东方商厦
外资巨头大规模进入,四处布点,大型超市、购物中心成为竞争焦点
目前
友阿集团/平和堂
万达/沃尔玛
外资巨头开始进入,本地商业渐落下风、优胜劣汰
第三阶段
中山/晓园/东百/友谊/阿波罗
本土百货繁荣,出现竞争“五虎”,主要集中在五一路及东塘
第二阶段
中山百货大楼/女人街/黄兴北路
人群的聚集形成繁荣的街铺商业
第一阶段
代表
发展特点
阶段划分
从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省,近30年来长沙的商业发生巨变。
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
城市商圈构成逐渐完善,业态发展升级丰富。
传统百货被外来百货或购物中心代替,超市成巨霸,专卖市场密集。
家电卖场继续实现在新兴区域的扩张,其他类别专业卖场的品牌、档次亟待提高
家电:国美、苏宁、通程、
家润多、有有、泰阳等,家居:红星美凯龙,品牌单一,经营状况一般
IT:积聚在火车站一带,定向消费,竞争激烈。
专业
卖场
各大超市超在酝酿多开分店,超市仍具备一定的发展空间
外来巨头大举进驻:家乐福、沃尔玛、新一佳、麦德龙等,经营状况良好
本土:步步高、家润多、华银旺和迅速成长
大型
超市
积极寻求变革,或整合提
升或转战新领域
传统百货(如友谊阿波罗集团属下的百货)经营状况一般,单一的购物功能已无法激发消费者的兴趣
百货
新兴的商业如铜锣湾、深天健、深和堂、通程商业中心、王府井等成功运作
购物
中心
发展
现状
业态
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
随着城市商业发展,五一商圈核心地位稳固,辐射持续增强,而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展,集中趋势明显。
黄兴步行街北延南拓,持续扩容,发展业态以购物为主;
?? 作为长沙唯一市级商圈,其核心地位逐步增加,辐射力明显增强。整个商圈拥有6000余商家,零售额达长沙市零售总额的近一半以上。
颐高数码广场、金太阳、金苹果精品服装超市
批发市场、专业卖场、超市
火车站
商圈
通程商业广场、新一佳、国美
购物中心、超市、专业卖场
荣湾镇
商圈
金色家族、友谊商城、深国投
百货、综合卖场、超市
东塘商圈
万达、王府井、平和堂等
购物中心、百货、专业卖场、批发市场、餐饮、娱乐
五一商圈
代表物业
主要业态
商圈
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
长沙商业向集中化、高端化发展,各大业态不均衡发展。
各业态发展不平衡:大型超市、家电卖场分布密集,社区型商业的发展一般;
购物中心与百货主要集中在传统商圈,受到消费习惯和人流的引导,发展状况较好;
步行商业街对人流要求高:步行商业街必须布置在较高等级的商圈中,需要有一定人流保证,长沙商业街最成功的是黄兴路步行街,其它的经营状况一般;
电器等专业卖场吸引力大:对商圈的人气要求不敏感,只要有品质,可以吸引较远的人群,整体发展状况较好;
批发市场需要长时间的培育,形成消费惯性,对交通及基础配套的要求较高,且档次一般,容易使区域形象受损,目前长沙批发市场经营状况有好有差。
较好
较好
较好
批发
较好
较好
好
溁湾镇
好
购物中心
较好
较好
较好