2021年急先锋富力-急先锋.docx

急先锋富力:急先锋

　　房地产企业的业务可概括为开发性投资和不动产投资。　　开发性投资是我们司空见惯的：圈地――计划――找钱――盖房――售楼――再圈地。这么的地产企业做得再大也不过是一堆项目企业的叠加，其关键资产是土地贮备、在建工程和建成待售项目，负债率高、现金压力大。尤其是在不利的宏观形势下，每一个大项目标出售套现全部关系到企业能否逃脱崩盘厄运。
　　不动产投资则相对稳健：自建或购得物业(多数属于商业地产)作为长久持有，收取租金的同时还可享受房地产的升值。于是，兼擅两种投资模式被相当一部分房地产企业视为“百年老店”的不二法门，住宅和商业地产成为大佬们脚踏的两个“风火轮”。
　　富力地产算得上进军商业地产的“急先锋”。2021年末，气势恢宏的广州富力中心和北京富力广场前后落成。2021年上半年，丽思卡尔顿、君悦和富力万丽三座五星级豪华酒店相继开张。富力的方向没有错，但过于乐观冒进将自己置于险境。
　　地产急行军
　　依据易居房地产研究院的统计数据，2021年1月份全国大中型城市新房销售深入下滑。而万科和富力的销售额却分别较去年同期增加了19％和28％。不过和万科的气定神闲相比，富力则有一份不为人知的隐痛，贸然深度介入商业地产，不知富力是否也感到追悔莫及。
　　1993年，李思廉和张力进军广州，以拆迁广州嘉邦化工厂一战成名。1988年入行的张力曾是公务员。今后，“拆旧厂、建新房”成了富力的保留节目，直至将其推上广州房地产销售冠军的宝座。从拆迁工厂开发中低级楼盘起家，富力只用十几年就发展为年营业额过百亿元的地产大鳄。2021年7月14日，富力地产在香港联交所主板上市，募集资金约20亿港元，交易代码。
　　2021年富力灿烂如“早上八九点钟的太阳”。在博鳌论坛上李思廉和王石的一段对话被广泛解读为“富力公开叫板万科”。王石的大意是：持有商业地产项目吃租金的开发商，假如没高百分比和长久的融资支持早晚要死；假如搞出售型商业地产，则会碰到经营管理上的致命麻烦。年轻气盛的李思廉怎么听这段话全部像是专门针对富力的，于是当场留下狠话：两年以后再和你探讨这个问题。这一“对赌”不要紧，富力觊觎地产老大的野心暴露无疑，李思廉更在心里和王石叫上了劲。
　　2021年富力售出面积达141万平方米，实现销售额161亿元(来自5个城市26个项目，其中广州16个、北京5个)，富力将销售额中的92％(148亿元)结转为当期销售收入。同年，万科只结转了524亿元收入中的三分之二，保利更是“埋伏”了一大半的收入(销售额170亿元只结转了74亿元)。在那疯狂的年代，万科、保利已经嗅到了冬天的气息。将已到手的真金白银留出相当一部分到以后的财年结转，方便企业在萧条时业绩不会掉得那么难看。和万科们的老成相比，富力则显得急功近利。更雷人的是，富力还经过物业重估确定了亿元利润(关键是对广州富力中心和北京富力中心重估)，相当于净利润的58％!
　　重估物业，将升值部分列为上市企业收入本无可厚非。不过物业不可能永远升值，明年物业贬值不得不重估减计利润岂不难堪?2021年4月份，富力公布发行亿股A股的公告，6月暂时股东大会高票经过了相关提案。李思廉对媒体提及富力回归时说：“假如顺利的话，9月份就能够。”尽管越来越严厉的调控政策使富力回归计划一再延迟，但在A股圈钱的愿望却