合同一般法定解除条件探微(1)(202**********).docx

合同一般法定解除条件探微(1)
关键词：一般法定的解除条件从给付义务不可抗力合同 目的
内容提要：违反从给付义务必须达到相对人的合同目的 因此而落空的程度才允许解除合同。不可抗力致使不能实现 合同目的作为合同解除的条件，尚无废除的必要。不能实现 合同目的可被解释为严重影响订立合同所期望的经济利益。 在金钱给付作为合同标的场合，付款迟延情况下的解除合同 必须从严把握。
关于合同解除，笔者先后发表过数篇论文，涉及法定解 除的条件，提出了意见。随着时间的推移，实务的发展，研 究的深化，又有新想法产生，兹提出来就教于大家。
一、关于违反从给付义务与合同解除
合同解除的条件中，有些是违约行为，即违反合同义务 的行为。众所周知，合同义务分为主给付义务、从给付义务 和附随义务等类型。违反主给付义务且达到一定程度，《合 同法》第94条等条文明确规定，可以解除合同，这无疑问。 需要讨论的是，违反从给付义务是否允许解除合同。对此， 我们通过一件案例加以分析。
20XX年11月21日，出租人甲和承租人乙签订了 《房屋
租赁合同》，由一个前言和 9个条文组成。其前言的主要内
容是，出租人承诺对所出租的楼层依法享有所有权，依法出 租。合同的第1条规定，出租楼层座落的方位、建筑面积和 出租楼层的用途。第 2条规定，租赁期为 10年，从出租人 将出租楼层装修完毕，承租人验收合格当日起计算。第
3条
规定，自双方在本合同上签字盖章之日起 3日内，承租人向
出租人支付定金 60万元人民币。在承租人对租赁物 A房予
以验收并认为合格时，该定金转为第一年的部分租金，第一 年租金的不足部分，承租人在验收合格后 3日内付齐。出租
楼层的租金在第一年为每平方米 4. 8元人民币，从第二年
起每年递增2%从第二年起，租金按半年支付，承租人应于 每半年的第一个月内付清。第 4条规定，出租人负责装修工 作及费用，装修方案由承租人决定。装修标准由双方共同商 定，装修工期二个月，费用 50万元人民币，交工时能满足
乙方开始工作要求。出租人应为承租人提供 2个停车位，费
用由出租人负担。第 5条规定，在租赁期限内如一方违约， 除赔偿守约方实际损失外还需支付违约金 120万元人民币，
但因不可抗力造成的不能履行除外。如在本合同签订 30日
内，出租人不能出示所出租楼层的所有权证证明，视为出租 人违约。第6条规定了争议的解决方式。第 7条规定了本合 同的份数。第8条规定了本合同自双方签字盖章后产生法律 效力。第9条规定了本合同的附件范围。
《房屋租赁合同》签订的当天，承租人向出租人支付定
金60万元人民币，其后又支付 40万元的款项作为租金。但 在合同签订后 30日届满时，出租人未能提供所出租楼层的 房屋所有权证，自合同签订后 140天，承租人通知出租人，
如果再不出示房屋所有权证，将解除合同。出租人出示了出 租人的法定代表人对所出租楼层的所有权证。承租人再次通 知出租人，如不能出示出租人对所出租楼层的所有权证，会 解除合同，并请求出租人支付 120万元的违约金。出租人以 正在办理所出租楼层的所有权移转手续为由，拒绝了承租人 的请求。承租人除了支付 40万元的租金，出租人以 60万元 的定金冲抵了部分租金外，一直以出租人严重违约为由拒付 其余的租金。于是，承租人于 20XX年6月15日不再使用A
房，声称已经解
除了合同，理由是出租人违反了主要条款规定的重要义
务，且经催告仍未履行。
笔者认为，双方当事人在合同中约定，出租人对于租赁
物必须享有所有权，且应当在租赁合同签订 30日内，向承
租人出示对租赁物的所有权证证明，这应当属于主要条款。 但主要条款不一定产生主给付义务，换句话说，主给付义务 与主要条款并非是一一对应的关系，主给付义务的认定标 准，不在于合同当事人对某项义务重视与否，而是它必须是 合同关系所固有、必备和决定合同类型内容。由于《合同法》 第212条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、 收益，承租人支付租金的合同；第224条第1款规定，承租 人经过出租人同意可以转租；由租赁合同不同于买卖、互易、 赠与合同之处，主要在于不移转租赁物的所有权，可知系争 案件的出租人对于租赁物享有所有权并非租赁合同必须具 备的条件，且租赁合同不会因出租人对租赁物有无所有权而 发生类型的变化，因此，出租人对于租赁物享有所有权的义 务不符合主给付义务的规格。
这样界定主给付义务，是否违反建设部于 1995年颁行
的《城市房屋租赁管理办法》第 6条关于“未依法取得房屋 所有权证的房屋，不得出租”的规定 ？回答是否定的，因为
该项规定固然使得出租人负担了一项法定义务，但主给付义 务、从给付义务及附随义务的区别根据，不在