旧村改造项目分析.doc

、旧村改造在城市化中的作用旧村由于历史和管理体制等原因, 规划管理无序, 布局结构混乱, 基础设施缺失, 环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出, 道路泥泞、污水横流、垃圾成堆、供水电力通讯杂乱等现象严重, 极大地降低了居民的生活质量,影响了城市的整体面貌。“城中村”改造是改善人居环境、提升城市品味,为适应已批准的城市总体规划的需求, 实施的的改建工程。其是推进城市化进程的必由之路,是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。“城中村”改造在城市中心城区土地日显稀缺的现状下, 不仅为部分房地产开发企业提供了城市发展用地, 提高了城市土地的利用效率。其高起点、高标准进行规划和建设也有利于解决当地的规划无序的问题。改造后将成为功能齐全的综合区域, 蕴含着巨大商机, 改善了当地的投资环境。同时将会给安置在该区域内的居民( 村民) 提供大量的就业岗位, 为居民( 村民) 从事第三产业提供良好的区位优势, 个人收入将大大提高有利于促进城乡一体化的发展。其采用的建设标准也在节能和环保方面也起到了很大的作用。总之, 旧村改造工程解决了城市化过程中出现的问题, 有利于推动城市化进程的健康合理发展,推动生态文明城市的建设。旧村改造类型旧村改造是一项聚民心、暖民心、稳民心的民心工程、战略工程, 实施好该工程, 必将大大改善农村群众的居住环境, 有效推进社会主义新农村建设。近期, 政府先后出台加快旧村改造工作的意见, 从上级工作部署来看,旧村改造势在必行。 1 、旧村改造模式和开发类型旧村改造是一项全新的较为复杂的工程。在村庄布局、改造开发模式等方面可供借鉴参考的经验办法不多、具体操作实施难度大的情况下,应根据旧村所处的区位和实际情况,区分不同的改造类型,然后根据不同类型研究制定相关政策, 扎实推进旧村改造工作。根据旧村改造情况, 旧村改造可以分为以下类型: 撤村建居型; 小城镇集聚型; 农村社区型; 大企业( 项目) 驻地及周边村庄改造型; 旧村原址改造型。依据相关的类型可以提出不同的开发方案, 目前的情况下有以下几种开发方案: ( 1) 政府主导型财政直接投资是政府支持旧村改造的方式之一。在这种模式下, 政府充当开发商的角色, 直接投资改造旧村, 解决村民的拆迁安置问题, 进行开发建设, 从而达到改造目标。此种模式较适合于重点项目统筹建设型村庄改造。优点: 该模式政府能够从整个城市景观、环境效益和社会效应上按照城市规划的要求进行更新, 从根本上解决旧村问题。能够保证改造质量, 也能在一定程度上降低改造的成本( 土地出让金以及部分税费的免除) 。但同时要求政府一次性投入大量的财政支出。缺点: 从实践来看, 无论是公共设施的建设还是房地产项目的开发, 想要大规模改造旧村, 单凭政府的财力是负担不起的。因用地规模、用地兼容性等因素的限制,并不适合建设这样的项目。所以, 此种模式仅适合于局部地段的改造, 或个别政府项目的建设需要。( 2) 村级主导型以村为操作主体, 以村集体经济为基础, 自行组织实施非市场化的改造是旧村改造的实施模式之一。优点: 该模式由村民改造, 不仅容易解决拆迁补偿这个重大障碍, 还省去了开发商的利润部分, 总体上降低了改造项目的开发强度和改造成本。同时, 能够调动居民的积极性, 从而能够灵活、有效地吸引相当数量的小规模资金投入到改造中,也能避免由于大量