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房地产投资运作
第二章 房地产投资运作
-------相关者与程序
房地产投资运作
1、房地产投资：概念与类型
定义------投资者将资本投入到房地产企业，以期在将来获得不确定的收益，即将资金投资于房地产的开发经营中，或者以现在的资本借助房地产开发或经营来获取未来可能获得的利润。
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房地产投资三要素
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房地产类型（1）
（1）形态类型：预售房、新建房、旧房（中古屋）
（2）使用类型：
——居住使用（Residential Use）：
住宅（House）（独院住宅（Single house）、双拼住宅
（Semi-detached house）、连栋住宅（Row house））
公寓（Apartment） 等
——商业使用（Commercial Use）：
大型商业：包括百货公司、购物中心、大型商场、超级市场、综合
旅馆、商业中心等。
小型商业：包括零售商店、餐饮店、便利商店、杂货店等。
其他：包括旅馆、会议中心、保龄球馆、健身中心等。
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房地产类型（2）
——办公使用（Office Use）
——工业使用（Industrial Use）：工业园区、厂房、仓库等
——公共使用（Public Use） ：医院、学校、图书馆、音乐厅、
博物馆、艺廊、或其他公共建筑物等
——其他：如停车场（塔）、加油站、休闲渡假别墅、教堂、庙宇、
灵骨塔等。
（3）建筑类型：独院、双拼、连栋、公寓、大厦等。
（4）面积类型：大坪数（超过50坪以上）、一般坪数（30-40坪）、小坪数套房（20坪以下）
注：1坪=
（5）价格类型：低价位、中价位、高价位。
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例： 美国房地产投资类型
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房地产投资类型
从经营角度看
——开发投资：租赁型、销售型、综合型
——置业投资：相当于房地产经营投资，主要是租赁型。
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2、认识投资机会
计划经济体制下的住房投资
改革开放以前，我国实行计划经济体制。全社会重要的经济权利集中于政府手中。企业生产什么、如何生产、为谁生产和生产多少，甚至居民消费什么、消费多少都由政府计划、决定或控制。在这种体制下，城镇住房投资纳入了统一的国民经济计划和基本建设投资计划之中，城镇住房投资被认为是纯粹耗费性的、“非生产性”的支出，而不是可以回收的、能盈利性的“投资”。在政府奉行“先生产、后生活”的指导思想下，住房投资严重不足。
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住房投资与公有住房
自1952至1978年间，%，加上农村居民的住房投资，%。
1978年以后，企业、事业单位以及地方政府开始了自筹资金建造住房，住房投资占GDP的比重有所提高。%，%。
由国家投资兴建的住房，在概念上都是公有住房，简称“公房”。但因建造方式和管理方式的不同，又分为“直管公房”和“自管公房”。“直管公房”是由城市政府统一建设并由市房管局统一管理的公房。“自管公房”是指由单位建设、管理、并由其职工使用的公房，它在名义上属于公有，但实际上，单位具有类似于所有者的各项权利。

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住房分配
在不存在住房市场的情况下，如何将公有属性的“公房”转移到个体或家庭使用者手中，是住房分配制度的核心内容。传统的住房分配制度是基于官本位之上的高度行政化过程。“级别”越高，分得住房的可能性越大，分得住房的面积也越大。各单位人员，甚至非国有企业的雇员，都被赋予了一个与行的“级别”。不同级别人员享用不同房型和住房面积。1981年的国家规定是方米住房；国家机关和企事业单位一般干部（二级），享用45-50平方米住房；工程师和县处级干部（三级），享用60-70平方米住房；副教授、高级工程师和厅局级干部（四级），享用70-85平方米住房。在这四级之上，还有适用于更高级别干部的住房标准。