上海晶城商业部分策划提案.ppt

上海·晶城商业部分提案
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项目周边现有商业物业及地段示意图
本项目地处黄兴路与国顺路交汇处，距离五角场核心区域步行仅5到10分钟。
小肥羊
水连天spa馆
本项目
春申江家具城
亚繁商厦
华联商厦
上海人家
一兆韦德
大西洋百货
大润发
百安居
苏宁电器
5条主干道围合成的五角场核心区域
这个区域的大型商业是以华联商厦、大西洋百货及未来的万达广场为代表的传统大型百货，在此基础上，周边的临街商铺也比较发达，代表商户为：必胜客、琢木鸟等品牌商业为主，在专业市场方面，五角场的主要专业市场为电脑广场，商户为：赛博、颐高数码广场；总之本区域是一个综合性很强的区域，也是杨浦最繁华的商业中心。
四平路区域
主要的商业形态为集中在四平路两侧的中、小型沿街商铺。经营商业呈多样性，但是餐饮业相对还是占据最重要的位置。代表品牌为：美林阁、洞庭春湘菜馆等。
黄兴路区域
这也是项目所处的区域，本区域的商业特征就是大型专业市场很发达，在项目100米之内有大润发、苏宁电器、百安居等大型卖场或专业市场。而且在专业市场中，家具市场所占的比重很大，代表性的商家有百安居、香江家具城等。同时，由于本区域是住宅小区很集中的区域，餐饮的需求也很大。
项目周边现有商业区域划分
优势（S）
邻近城市副商业中心五角场，商业氛围较为浓厚；
周边高档楼盘林立，居住者消费能力强；
区域内已经有大润发、百安居等成功商业，人气可观。
商业建筑产品可以根据商家意见进行调整。
劣势（W）
由于五角场附近施工频繁、工期较长，所以短期内交通拥挤、环境恶劣等情况不会得到彻底改观，对项目商业形象的确立会有一定的影响。
机会（O）
宏观经济形势利好，商业市场前景可观；
市政规划出台，五角场的将来不可限量；
轨道交通、中环线等重大工程的落成通车，会使项目所在区域不再是传统意义上的“下只角”，与市中心的距离大大缩短；
区域商业需求增大，处于供方市场状态。
威胁（T）
对五角场的规划尽管已有蓝图，但能否变成“第二个徐家汇”，尚需时间来检验；
各主要节点未能最后确定，变量较大。
项目商业物业SWOT分析
总体而言，本地块综合优势较明显，负面因素影响程度较弱，加之处于上海及杨浦区房地产上升通道时期，项目商铺具备良好的销售及租赁利润空间。
业态定位的市场依据
本地段不适宜做集中型的传统百货
项目距离上海城市副中心五角场核心区域步行仅5-10分钟，因此，五角场核心区域的华联百货及大西洋百货形成了区域的百货消费的惯性场所。而本项目地段还不能算五角场最核心的区域，而由于与华联及大西洋接近10分钟的路程，不能与本项目形成一个整体的百货群。由于项目周边缺乏其他传统百货的支持与互动，而单一的百货难以成气候，因此本项目在几年之内不适宜做传统型百货。
区域内适宜发展大型专业市场
项目周边1公里范围内分布着30个左右的住宅楼盘，拥有5-6万的常住人口，是杨浦区最集中的居住区。消费人群众多的直接结果就是消费趋于多元化，大型专业市场集中了更丰富的品牌及各具特色的产品组合，明显适宜在本区域发展。而且与本区域其他的大型专业市场的聚集效应将使其商业辐射范围进一步扩大而达到形成产业集中区域的优势。
周边中青年白领数量很大，年轻化消费有可为
项目周边住户主要特征为企业白领为主，年龄层次集中在35岁左右，人均收入在5000元/月左右。这部分年轻白领型居民普遍压力比较大，对能够舒缓压力的休闲型消费青睐，而且经济承受能力较高，对消费场所有一定的档次要求。另外由于青年普遍没有固定的作息时间，很少自己做饭，餐饮业大有可为。
消费力将趋向于中高档
项目周边的二手次新房价普遍超过7000元/M2，一些新出的一手楼盘达价位在8000元/M2上下浮动，区域房价远高于上海市平均水平的5000元/M2，这些购房者也就是高于一般区域的消费力，本区域周围形成的消费力趋向于中高档，因此项目的商业档次也以符合区域消费力为佳，建议考虑中高档次商业。
商业物业规划主导思路
商业整体价值最大化
将主要可售商业集中于1、2层，减少3层的商业面积，增加3层商业的附加价值。
商业可售面积最大化
在迎合社区整体定位的前提下，尽量不牺牲任何商业面积。
商业影响力最大化
打造具有唯一性的商业建筑，并在商业业态的引入上尽量考虑领衔型商业，如家乐福。
商业去化速度最快化
可售型商业将尽量划小，争取将主力商业单位销售面积控制在20平方米左右。
商业与项目的整体性及互补性追求
迎合项目整体IF社区的概念，尽可能创造更多的商业及休闲共享空间。
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主思路：交