张家港新城置业合兴镇项目定位策划报告.docx

张家港新城置业合兴镇项目定位策划陈诉

上海同策房产咨询股份有限公司
第一区域事业部
贰零壹壹年柒月
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乡镇结构、蓄势待发
锦丰新城、必争之地
新城置业、又一起点
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作为锦丰新城筹划出让的首宗商品住宅地块，本案面临怎样的核心问题？
我们来到了一个极具生长空间的热土 … …
首先我们需要评估一下地块自己
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锦丰新城
本案地处张家港合兴镇乡镇板块，但处于锦丰新城筹划片区中。目前区域内无直接竞争楼盘，本案将成为区域高端置业的首选。
从地块位置可以看出本地块位于市区外围乡镇，但合兴镇已并归大锦丰新城筹划中，未来升值潜力较大。
目前是合兴镇内目前唯一的待开发楼盘，未来区域市场内竞争较少，无疑将成为区域内高端品质置业的首选。
锦丰新城筹划
锦丰新城筹划
锦丰新城筹划
锦丰新城
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战略意义
本项目是新城置业进入乡镇深耕全港城，扩大结构，将是又一经典项目，进一步牢固港城龙头开发商的职位。
本案
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地块属性
，具备打造低密度产物的条件，但是地块西侧最低33米的限高要求，决定只能做小高层或高层公寓。地块拥有天然水景资源，西侧华昌路主干道收支市区快速便捷，但有一定噪音影响。
用地面积：
土地性质：商住
容积率：≤
总建面积：
绿地率：≥30%
修建密度：≤30%
限高60米，但是西侧部分地块限高要求在33-60米之间；东侧地块没有限制最低限高。
西岳路
华昌路
地块东部
西侧河道
宗地
限高要求33-60米之间
东侧地块无最低限高要求
景观河道
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客户来源
本案主要以锦丰新城片区以及周边乡镇等港城北部乡镇中的中高端及高端客户为主力客源，大量导入市区客源的可能性不大。
锦丰新城地区目前根本无在售新盘，且前期土地供给也稀缺，因此本案面市时根本没有区域内的直接竞争压力。
合兴镇本地客户、北面锦丰镇南向导入客源是本案的主力客源
另外项目周边一些乡镇客户也是本案的时机客户
但导入市区客户至本案的难度较大
本案
合兴镇
锦丰镇
锦丰新城及周边乡镇客户是本案的主要客户来源，而导入市区客的难度较大
那么：如何精确满足这些目标客户的置业需求将成为本案乐成定位的要害
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利润空间
地块的楼板价：2231元/平米
在宏观调控不放松，代价上涨压力较大的前提下，
凭据目前合兴及市区的代价水平，根本决定了本案产物的代价区间
市区楼盘代价（城东、城西）
公寓代价：11000-13000元/平米
联排代价：15000-20000元/平米
合兴镇二手房代价（隆泰园）
公寓代价：6000元/平米
联排代价：10000元/平米
那么：如安在楼板价已定，代价空间不大的前提下，追求更高的绝对收益？
合兴及市区的代价根本决定了本案的代价区间，在代价空间有限的前提下，提升项目收益是本案面临的一大课题。
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核心问题
如何精准化客户需求，在满足客户需求的同时追求项目最大的投入产出比？
核心问题界定
①
客户需求精准化
②
最大化投入产出比
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客户需求精准化
主流产物阐发
客户调研深访
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主流产物阐发
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阳光里程
暨阳湖一号
中联皇冠
缇香世家
君临新城
主流产物阐发
本案合兴镇区域内目前无可参考项目，我们选取市区代表张家港城东、城西、城南板块目前主流产物的楼盘进行阐发。
暨阳湖皇冠
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城西-中联皇冠
占地面积
12万方
修建面积
24万方
物业形态
小高层、联体、双拼
容积率

修建气势派头
西班牙
绿化率
50%
主力户型
141、174、181、226平米
公寓均价
13000元/平米
项目开盘时间为2008年7月，三期于2011年6月开盘，在售三栋小高层，面积为141、174、181、226平米三种。目前公寓剩余90余套。已进入最后一期的销售环节。
小高层报价在13000元/平米。
周边门路交通车流量较少，同时周边学校较多，因此限制大声贝，噪音污染相对较少 。
周边依托张家港购物公园、省重点的梁丰高级中学等，文化、商业以及生活配套较好。
在售
城西代表项目，140-230平米大户型，西班牙气势派头，余量为90套左右，最后一期三期在售，均价13000元/平米
别墅区
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181平米4房
226平米5房
141平米3房
174平米4房
每个户型根本包管至少三个开间朝南，采光面较大；其中226平的大户型有五个开间朝南。
140平米的三房占60%以上。
别墅户型主力面积在350平米以上。
城西-中联皇冠
房型
面