20101214_长沙_中航汽车东站旧城改造地块可研.ppt

谨呈:中航地产长沙汽车东站旧城改造项目取地可研报告受航发投资管理有限公司的委托,本公司对委托方位于长沙市汽车东站旧城改造项目,西临农园路,南临远大路项目取地进行初步可行性分析,以供投资决策时参考。本报告是基于目前长沙市房地产市场情况,结合我司的专业实践以及对项目板块、周边相关物业认真细致的调查研究而完成的。报告中投资估算采用假设开发法,依据定额标准和行业普遍惯例。销售价格预测则采用市场比较法。报告相关计算方法、分析依据以及得出的结论和建议只代表本公司的观点,仅供开发商以及相关单位作决策参考之用,在实际开发中按照实际情况作相应调整。报告说明房地产市场分析 4风险分析及结论 7 城市背景分析 2 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析 3 报告框架项目初步定位 5 总体评价 1投资前景分析 6结合以上分析来看,我司认为, 该地块合理楼面地价区间应控制在 1390 元/㎡以内,若超过 1390 元/ ㎡,则风险较大。?建议一:若预期净利润率达到 15% ,楼面地价则须控制在 1026 — 1390 元/平米以内; ?建议二:若预期净利润率达到 20% ,楼面地价则须控制在 774 — 1026 元/平米; ?建议三:若预期净利润率达到 25% ,楼面地价则须控制在 774 元/平米以内; 当静态售价为 5600 元/㎡时: 关于地价的建议当动态售价为 6400 元/㎡时: 结合以上分析来看,我司认为, 该地块合理楼面地价区间应控制在 2162 元/㎡以内,若超过 2162 元/ ㎡,则风险较大。?建议一:若预期净利润率达到 15% ,楼面地价则须控制在 1721 — 2162 元/平米以内; ?建议二:若预期净利润率达到 20% ,楼面地价则须控制在 1415 — 1721 元/平米; ?建议三:若预期净利润率达到 25% ,楼面地价则须控制在 1415 元/平米以内; 关于地价的建议结合以上分析来看,考虑到目前政策调控等不确定因素诸多,未来房价走势不可预期,因此,我司认为,该地块楼面地价应予以保守,建议楼面地价应控制在 1390 元/㎡以内。关于地价的建议关于销售价格的预判?关于住宅销售价格的预测: 静态售价 5600 元/平方米; 动态售价 6200 — 6600 元/平方米; ?关于商业销售价格的预测: 19000 元/平方米; 关于商业体量的建议本项目商业定位为社区级商业为主,规模峰值应在 4—5万平方米,若本项目商业规模达到政府 10% 配比要求,需考虑酒店、写字楼物业等补充商业形态的市场可行性。项目处在国家级经济开发区——星沙与长沙主城之间,地理位置优越,城市综合配套功能完善,各项社会事业协调发展,为本项目的发展提供了良好的社会环境与经济环境。中航地产丰富的开发操作经验、雄厚的社会资源,都将使本项目具有良好的市场前景。根据本报告初步分析,我们得出以下结论性意见,供委托方参考: ?本项目用地质素良好,区位理想,有良好的市场前景及发展潜力; ?本项目若楼面地价控制在 1390 元/㎡以内,则在财务上具有良好的投资价值和收益回报。总体评价房地产市场分析 4 城市背景分析 2 版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归新景祥机构所有,未经新景祥机构书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目本体分析 3 报告框架项目初步定位 5 总体评价 1风险分析及结论 7 投资前景分析 6