红旗大街项目全案策划书.docx

红旗大街项目全案策划书
石家庄宏观情况概述
都市整体概述
区域宏观情况阐发
土地市场阐发
石家庄房地产市场阐发
桥西区房地产市场阐发
行政筹划
交通状况
教诲状况
商业气氛
生长前景
桥西区主要在售楼盘项目信息
地块阐发
地块四至及周边情况阐发
主要经济技能指标
项目SWOT阐发
项目定位阐发
一、 目标客户群定位阐发
二、 产物定位
项目开发及筹划发起
开发发起
产物设计发起
项目推广
一、案名发起
二、项目总推广思路
三、项目主题推广语
四、分阶段推广思路
销售进度与回款筹划
石家庄宏观情况概述
都市概述
1、都市整体表面
石家庄地处河北省中南部，距首都北京仅283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界；
石家庄素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，占有环京津、环渤海的优越地理位置和富厚的自然资源、人文资源优势，是全国重要的交通枢纽和商品物资集散地；
石家庄下辖23个县（市）、区，石家庄市总面积15,848公里，常住人口966万人，，市区人口293万人。
都市生长定位
河北省会&京津冀第三极&文化生态宜居都市
都市空间结构
一城 三区 三组团
老城区：金融贸易、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业办事的第三财产和生态情况建立；
滨河新区：行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端办事职能；
东部新区：高新技能财产、生物医药及研发中心。
区域宏观经济阐发
1、宏观经济
石家庄市GDP在新千年后保持稳定增长；其中2010年到达近十年的最高值，GDP突破3000亿元大关，到达3400亿元，增幅继承保持在12%左右。
2003—2010年，石家庄市的GDP以年平均11%以上增速生长，经济生长势头迅猛，保持较快增长，与河北整体GDP走势相同。%；
2008年石家庄市GDP全国排名第26位，2009年全国排名第25位，上升一位。
2010年石家庄人均可支配收入18268元。
2、房地产开发投资
2011年1-4月石家庄牢固投资额到达554亿元，%，本月出现大幅上涨；社会消费品零售总额同步上涨，2010年全年到达1391亿元。
2010年石家庄市的社会消费零售总额达1391亿元，同比增长17%。
2011年1-4月，石家庄市牢固资产投资累计到达554亿元;
2010年石家庄牢固资产投资额增幅保持平稳，平均增幅在15%左右。2011年1-%。
土地市场阐发
1、自1998年石家庄实行土地招牌挂制度以来，从1998—2007年石家庄土地供给量相对稳定。（1998—2007年每年土地收储量与土地供给量（招牌挂）根本持平，在1000—2000亩左右）
2、自2008年石家庄实行“三年大变样”以来，每年土地收储量大幅攀升。
附表： 2008年—2010年石家庄土地收储及供给量
年代
土地收储量
供给量（招牌挂）
2008年
4668亩
3087亩（共27块）
2009年
2万亩
1542亩（共23块）
2010年

3284亩（共51块）
3、从2003年开始，石家庄土地“招牌挂”出让代价连年上涨。
附表： 2003——2010年石家庄“地王”一览表
地号
地块位置
竞得者
竞拍价
地块现用名
修建类型
【2003】009
裕华区：一二环之间
河北顺驰房地产开发有限公司
220万/亩
路劲·蓝郡
别墅·洋房·高层
【2006】006
桥东区：一二环之间
河北荣盛房地产开发有限公司

阿尔卡地亚
高层（高等住宅）
【2007】009
新华区：一二环之间
河北天山房地产开发有限公司
518万/亩
天山·新公爵
花圃洋房·高层
【2009】025
桥西区：一二环之间
恒大地产团体

恒大城
高层（精装豪宅）
【2010】006
桥东区：一二环之间
河北金正房地产开发有限公司
735万/亩
金正君庭
高层（精装豪宅）
4、2011年上半年土地成交一览表
小结：
1、2007年之前，由于石家庄市区面积较小，而占据市区大部分的老城区拆迁难度大，二环外市政配套不完善、开发条件不成熟，导致出现了市区内土地整体供给量较小、供给区域相对会合的现象；
2、从2008年开始，石家庄实施“三年大变样”战略，以抓好市区