不动产抵押贷款的法律风险及防范由于现有法律规定不完善而使得不动产抵押面临法律风险,主要表现在: 一、登记风险我部门有三个,即土地管理部门、房地产管理部门、林业管理部门。登记机关的不统一,必然损害抵押权人的正当利益。当两个或两个以上的登记机关交叉重合时,如以土地使用权及其地上房地产抵押,就出现了土地管理部门和房地产管理部门两个登记部门。按照担保法规定办理这种抵押就要在两个部门进行登记,其结果就会造成抵押权成立的时间到底按照哪个部门登记的时间为准的标准难以确定。而抵押权实现时若抵押物上存在多个抵押权,就要根据成立时间先后来确定谁优先实现,这会使得抵押权的顺位原则无法真正贯彻。如果当事人只是在其中一个部门登记而未在另一个部门登记,就面临一个这份抵押是完全生效还是不生效或者部分生效的问题。因为根据担保法的规定,抵押生效是以办理登记为前提的。既然是由于担保法的规定引起的登记混乱,那么要消除这种混乱,就要修改法律规定,统一登记部门。纵观机关的规定,不外乎两种情况,即由司法机关或者地政机关对不动产抵押进行登记。如果我机关统一在我国的司法机关,应是一种合乎法理的做法。同样,在地政部门进行登记也是符合法理的,因为不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权,要么是建立在土地物权之上的定着物物权,所以以土地登记为基础的登记,当然可以包容其他的不动产物权的登记。二、抵押标的重合风险不动产抵押可以是单独的土地使用权抵押,可以是单独的房产抵押,也可以是房地产共同抵押。因此实践中常出现这样一种情形:土地权利人在开发土地之初而借贷,为该债权设定一个土地使用权抵押,在土地管理部门进行登记;在土地开发之后即房屋建成后,其为生产经营的需要又设定房地产抵押借贷,在房产管理部门进行登记。根据我国担保法第三十六条之规定, 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押。依此规定,先后设立的这两个抵押权标的都包括土地使用权,抵押权实现时应优先保护谁的权利出现冲突。因为在不同的部门登记,都可以说是第一位的权利,也无法用顺位原则来解决,这种情况在法学上称为“权利实现的法律不能”,即法律本身妨害着权利正常实现,立法造成司法不能。针对这种法律不能,我国可以借鉴日本等地的做法,赋予新的房屋所有权人对土地的法定使用权,这种土地使用权是依法理赋予的,与当事人的主观意志无关。对于土地使用权的权利人可
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