晟基顾问2010年青岛某别墅项目营销推广方案.ppt

定性目标
定量目标
一二期的品牌过渡
扩容更广泛的客群
快速而简单的周期
9000元的预定单价

7个月的销售周期
3200万/月的高额占领
从开发愿景说起
产品创新的必要性
带着两个课题上路:
1、如何以最易行的方式,创新“叫好又叫座”产品,并将此影响力,转换成千禧品牌的市场影响力。
2、如何以最高效的方式,整合推广营销,在保障品牌形象的基础上,完成“短平快”的销售目标。
目录
第一篇市场扫描及战略突围
第二篇产品价值梳理及定位
第三篇营销推广策略及执行
第一篇
市场扫描及战略突围
2009市场火爆
08客户存量爆发
政府经济刺激
市场通胀预期
二套房贷放松
4000亿资金转移
豪宅的保值认可
火爆2009
潜在因素
客户的区域认可
阶段性卖方市场
别墅价格提升
豪宅投资的认可
成功造就
市场营销火爆
整体市场态势
绝对需求减少
一片红海…
银行贷款收紧
…
政府抑制通胀
市场放量加剧
阶段性价格屏障
预期2010
必须
1、了解市场承载力
2、现有市场可进入程度
3、新品项目威胁所在
4、寻求战略突围
在红海中寻求突围
未来市场战略突围
目前,青岛市别墅市场主要集中在惜夏板块、温泉镇板块两个区域,另外,即墨市区板块、西海岸
沿海版块也有部分别墅项目,但版块发展尚不成熟。

对于项目竞争,主要从两层面来看:一个层面为板块竞争,则主要以区域的定位、后期发展总体潜
力来对比,或可形成一定的客户分流。但从别墅销售角度看,产品的竞争主要存在于另外一个层面,即
区域内部竞争。
目标市场界定
了解市场承载能力
15
推出别墅一口价120万/套
三期联排推出
一期尾房一口价140万清盘
6期联排推出
二期集中签售
区域高端市场开发,始于2005年的千禧国际村,但以高端洋房为主,2006年8月百福山庄和千禧国际村的别墅组团共同推出,开启别墅市场。2007年3月百通香溪庭院开始进入市场,与百福山庄相互依存经历了08的观望,更完美引领了09年别墅市场的爆发,坚定了区域市场的领先地位。
了解市场承载能力
区域开发截至目前40个月,千禧均每月销售不足20套,销售额3500万。
百福山庄共销售249套,销售面积7万平米,,平均每月销售额1200万,销售均价6987元/平米。另2009年,销售近2亿,平均每月1650万
百通香溪庭院07年5月正式开盘至今共销售384套,销售面积9万方,,平均每月销售额2000万,销售均价8268元/平米。2009年目前共实现销售逾4亿。平均每月3500万
经历了07年的市场开拓,08年的观望,09年的爆发基本反映市场承受情况。2010年市场趋向平稳,虽然有价格的增长、放量的增加,但要想在2009年区域销售额5000万/月的基础上再有一个大的飞跃,存在一定难度。
3200万/月的营销目标相当于市场份额的高度占有与开拓
了解市场承载能力