北京八达岭温泉度假村提升全案策划.docx

八达岭温泉度假村提升全案策划
（初稿）
北京绿维创景规划设计院
2008年1月
目录
第一部分 策划篇 4
规划导览 4
一、 京郊的度假会都和温泉乐园 4
二、 延庆旅游的转型与升级的支撑点与互动要素 4
三、 八达岭温泉度假村的改造与提升思路概要 5
第一章 项目背景 12
一、 八达岭温泉度假村现状 12
二、 经营状况分析 12
三、 主要问题与提升思路 13
四、 市场分析与定位 17
第二章 项目定位 21
一、 主题定位 21
二、 形象定位 21
三、 目标定位 22
四、 功能定位 23
五、 战略定位 24
第三章 度假村整体提升方案 25
二、 一个核心卖点 25
三、 两大重点产品 26
四、 三大经营板块 29
五、 四大提升要素 30
六、 五S特色发展结构 34
七、 六个功能分区 35
第四章 功能分区与产品设置 37
一、 高端会所区 37
二、 会议接待区 41
三、 餐饮住宿区 42
四、 温泉水游乐区 43
五、 康体运动区 45
六、 后勤服务区 46
第五章 游憩方式创新 47
一、 泡浴模式 47
二、 亲水游乐 52
三、 健康管理服务 58
四、 特色休闲 58
五、 旅游商品 61
六、 24小时度假概念 61
第七章 投资与收益分析 62
一、 投资估算 62
二、 财务分析 64
专题附件 72
一、 八达岭温泉度假村调查问卷分析 72
二、 北京市会议市场专题调查 82
引言 82
一、 会议产业综述 83
二、 会议产业空间分布 85
三、 北京会议市场 90
第二部分 规划篇 117
一、 区位分析图 117
二、 功能分区示意图（近期） 118
三、 功能分区示意图（中远期） 119
四、 总平面示意图 120
五、 道路交通与游线安排示意图 121
六、 分期开发示意图 122
七、 别墅区总平面图 123
八、 别墅区效果图一 124
九、 别墅区效果图二 124
十、 景观节点示意图 125
第一部分 策划篇
规划导览
京郊的度假会都和温泉乐园
八达岭温泉度假村是非常典型的京郊度假结构，随着北京大城市圈的扩张，这样的一个夏季清凉避暑，冬季玩雪观冰的度假村，是未来北京旅游市场的稀缺资源！
八达岭温泉度假村目前尚处于转型与升级阶段，要在明确主题定位与发展目标的前提下，实现核心竞争力的最快转换，因此我们认为，虽然度假村面临着比较大的经营压力，提升需要过程，但是一旦能够很好的对产品及功能进行升级，打造特色，形成拳头产品，未来的潜力仍然是巨大的。
在策划过程中，我们对八达岭温泉度假村的核心目标定位是：“打造京郊的五星级温泉会都度假村”。这个理念之下，包含了温泉乐园与度假会都两大组成部分，即未来五年度假村需要重点提升和打造的两大产品体系。
延庆旅游的转型与升级的支撑点与互动要素
2008年是全国旅游系统的转型与升级年，延庆旅游同样面临着巨大的发展机遇。八达岭温泉度假村的发展，既要依靠自身吸引力的打造，又同时需要融入延庆县的大旅游体系中。因此，我们提出，八达岭温泉度假村应当和石京龙、龙庆峡进行充分的互动，打造延庆休闲游乐度假的“金三角结构”。
同时，八达岭温泉度假村应坚持“特色创新，高端延伸”战略，通过大众化温泉休闲产品、特色亲水游乐产品、风情SPA康疗产品及高端会议度假类产品促进延庆县整体休闲度假类产品的提升，打造“延庆第一，北京知名”的特色品牌。
八达岭温泉度假村的改造与提升思路概要
主要问题与提升思路
通过对八达岭温泉度假村的考察与市场调查，我们整理了前期度假村发展过程中的一些重点问题，这些问题既是现在度假村着力解决和提升的要点，也是未来需要通过规划分期逐步调整的关键。
主要问题：
1. 主题定位——缺乏清晰的主题形象；
2. 管理问题——决策层不稳定；
3. 产品问题——旅游产品总体品质不高，附加值较低；
4. 布局问题——结构欠合理；
5. 产出问题——整体容积率较低，部分设施的产出率不高；
6. 游线问题——交通游线关系不畅；
7. 景观问题——景观系统缺乏整体打造；
8. 营销问题——缺乏高质量的营销策略。
提升思路：
1. 品牌提升——主题整合；
2. 管理提升——灵活高效；
3. 产品提升——极致打造；
4. 功能提升——合理配置；
5. 效益提升——产出最大化；
6. 交通提升——线路优化；
7. 景观提升——整体改