居住规划(下).ppt

居住规划（下）
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换房规划
换房能力测算
换房的步骤
先买后卖
先卖后买
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换房能力概算（公式）
需筹首付款
=新房净值-旧房净值
=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）。
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换房能力概算（案例）
如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，应筹首付款=(100万元-60万元)-(60万元-30万元)=10万元。此时要考虑的是，手边可变现的资产有无10万元，及未来是否有负担60万元房贷的能力。
以6% 的利率来算，每月只付利息就要3,000元，因此月收入应在10,000元以上才考虑换房。购房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于购换房需求，会耽搁子女教育金或退休金的筹措时，可在准备充分前暂时租房。
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换房案例
假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房，届时房价50万元，投资报酬率8%，假设房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房，换房时房价100万元，如果旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?
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换房案例
第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄：
10n，8i，0PV，200,000FV，PMT=-13,806元。
第二段：35岁到45岁还贷款，年供额
20n，6i，300,000PV，0FV，PMT=-26,155元。
第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额：
10n，6i，-26,155PMT，0 FV，PV=192,503元
出售旧房后净收入：500,000元-192,503元=307,497元
新房贷款需求：1,000,000元-307,497元=692,503元。
换房后年供额：
20n，6i，692,503PV，0 FV，PMT=-60,376元。
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换房的步骤：先买后卖
需要解决资金的周转问题。即使间隔时间很短，也必须先借到一笔钱来缴首付款，而且需要负担资金成本。
例如：
旧房50万元，新房100万元，新房可贷款70万元，首付款30万元。如先买后卖，中间隔三个月，这时若旧房无房贷，可用旧房抵押贷款30万元，来当新房的首付款。等到卖旧房之后，再还此笔贷款。
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换房的步骤：先买后卖
若旧房还有房贷20万元，且很难再增加贷款，此时若无其它资金来源，要想办法另外借到30万元来支付新房首付款。若资金成本为10%，按年计算， 需额外支付的利息为： 300,000元× 10% × 3/12=7,500元。
若没有借贷渠道，除非在换房前已另外积蓄了一笔钱足以支付首付款，换房时还是以先卖后买为宜。
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换房的步骤：先卖后买
要解决出售旧房后无房可住的问题。
买卖之间的期间通常要租房居住。
因为租期不长，不到一年，谈租约时，可能不像一般签一年租约那样容易，或者每月租金可能较高。
如果旧房的购买方将该房用于出租，那么可以售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。
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购房时需要考虑的其他因素
其他购房成本
住与行的成本
二手房与期房的单价
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