南京市物业管理办法.doc

南京市物业管理办法
南京市物业管理办法 第一章　总则
第一条为规范物业管理行为维护当事人的合法权益推动物业管理行为健康发展根据《江苏省物业管理条例》等有关法律法规结合本市实际制定本办法。
第二条本办法适用于本市区范围内的物业管理。
新建住宅区和配套设施齐全的原有住宅区应当实行物业管理。
配套设施不全的原有住宅区由各区人民政府组织整治逐步创造条件实行物业管理。
配套设施齐全的大厦、工业区等其他物业推行物业管理。
第三条南京房产管理局是本市物业管理行政主管部门负责组织实施本办法。各区房产管理部门按照规定职责负责本辖区物业管理的行政管理工作。
建设、规划、市政公用、市容、环保、园林、工商行政、价格、公安、民政等有关部门和街道办事处及社区居民委员会应当在各自职责范围内协同做好物业管理工作。
第四条物业管理行业应当逐步建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制提高物业管理水平。
物业管理行政主管部门应当加强对物业管理市场的监督检查依法建立物业管理的各项制度。
物业管理企业应当遵循有偿服务、自负盈亏的原则自主经营按照有关规定享受第三产业的优惠政策。
第二章　业主自治管理
第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数少于五人的物业管理的组织形式上可以由业主决定；业主人数多于一百人的可以按幢或者单元推选代表组成业主代表大会（以下统称业主大会）。
物业管理区域的范围由各区物业管理行政主管部门按照物业以及共用设备设施的相关情况划定原则上以封闭的住宅小区、大厦、工业区予以确定。
第六条业主享有下列权利：
（一）参加业主大会对有关业主利益的重大事项进行表决；
（二）业主委员会委员的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）选择物业管理企业；
（五）与所交纳物业管理费用相符的服务；
（六）监督物业管理企业的管理服务活动；
（七）法律、法规规定的其他权利。
业主承担下列义务：
（一）遵守物业管理的法律、法规和规章；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守业主大会和业主委员会的有关决定；
（四）按照合同约定交纳物业管理服务费；
（五）按照有关规定交纳维修基金；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第七条业主大会行使下列职权：
（一）审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；
（二）选举、撤换业主委员会的组成人员；
（三）审议业主委员会的工作报告；
（四）监督业主委员会的工作改变或者撤消业主委员会不适当的决定；
（五）审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
（六）决定有关业主共同利益的重大事项。
第八条业主大会由业主委员会负责召集每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三十以上投票权数的业主提议可以临时召开业主大会业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。
业主的投票权数住宅实行一户一票；非住宅按其总建筑面积除以相应的业主总数得出的平均数为一票每增加一平均数增加一票；业主拥有的物业建筑面积不足平均数的计一票。
召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会决定事项应当由参加会议的业主进行投票超过投票权总数一半以上的视为通过。
第九条物业管理区域区已交付使用的物业建筑面积达到百分之十或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十但使用已超过一年的应当由所在物业管理行政主管部门指导召开首次业主大会选举产生业主委员会。物业所辖区街道办事处、社区居民委员会应当指导和监督业主委员会开展工作。
第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会；
（二）拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；
（三）经业主大会批准选聘或者解聘物业管理企业并经业主大会对合同条款审查同意后负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；
（四）经业主大会批准负责维修基金的管理使用和续筹；
（五）审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；
（六）听取业主、使用人的意见和建议监督物业管理企业的服务活动帮助物业管理企业落实各项管理服务措施；
（七）执行业主大会的有关决定；
（八）接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；
（九）督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；
（十）业主大会赋予的其他职责。
第十一条业主委员会由业主大会选举产生。成立业主委员会可以按照下列程序办理：
（一）物业管理区域内的业主代表委托开发建设单位或者其选聘的物业管理企业也可以由业主代表直接向所在区物业管