长沙藏珑月湖项目提案.ppt

分析项目现有的情况
剖析项目所在区域房地产市场发展趋势
宏观与区域市场研究
目标客群分析
项目深度认识
地块综合条件分析
区域房地产发展现状与趋势
项目综合定位
项目整体研究与分析思路图解
地块价值解析
总体定位规划与规划建议
项目形象包装与推广表现
长沙藏珑月湖项目提案
Contents
项目认识与理解
1
长沙藏珑月湖项目提案
知己知彼，结合地块特征创造项目核心竞争力 ——项目宗地分析［地块／指标］
项目背景信息：
　　本项目地块位于开福区东二环线东北侧，地块东、北两面临浏阳河，东面与月湖公园隔河相望，南面紧临毛家桥水果批发大市场，地块南侧的三一大道，与长永高速公路相接，直达黄花机场，西面是城市快速干道东二环线，交通便捷，北面隔河与长沙大学为邻。，，。
项目经济指标
容积率：　
绿化率：　58%
建筑密度：22%
建筑限高：＜100米
长沙藏珑月湖项目提案
地块东侧为浏阳风光带，对岸即为景色秀美的月湖公园。
地块西侧紧靠东二环线高架路，噪音污染不可避免。道路建设较差，与外部交通联系略为不便。
地块南侧为毛家桥批发大市场，鱼龙混杂，环境较差。对项目的形象有一定的影响。
地块北侧隔河与长沙大学相望，目前有133、805、901到达。
地块外部环境（四至）［区位／交通／配套］
北
南
西
东
项目宗地
长沙藏珑月湖项目提案
地块价值解析之一：收藏浏阳河“醉”美一湾
浏阳河
270。
浏阳河于地块旁蜿蜒而过，恰好将她汇入湘江前的最后一道湾留给了项目，给地块提供了近270度的宽阔水景，对岸即为1000亩的月湖生态公园，高度稀缺性的水景资源使项目具有塑造高端楼盘的深厚底蕴。
月湖
长沙藏珑月湖项目提案
地块价值解析之二：无上顺风顺水之境
流水反弓，成三角形流过，是为逆水湾，风水较差。
流水成圆形或半圆形围绕于前方，是为顺水湾，是“聚财”之地，风水吉利。
项目宗地
浏阳河流经长沙城区的两道湾，一道是顺水湾，一道是逆水湾，项目恰好位于顺水湾旁，是绝无仅有的至上顺风顺水的宝地。
长沙藏珑月湖项目提案
地块价值解析之三：全生态围城
122亩集中绿地，高达58%绿化率
2000余米浏阳河秀美水岸
浏阳河
月湖
1000亩月湖生态公园隔岸相望
使项目具备了绿色、山水、景观、健康等生态居住的全部要素，是名副其实的生态居住之地！
长沙藏珑月湖项目提案
T 威胁
W 劣势
S 优势
O 机会
项目SWOT综合分析
122亩的集中绿地、浏阳河最后一道水湾、1000亩月湖让项目具有不可复制的自然资源优势；
区位2～3公里内生活配套较为成熟。
公交及生活配套尚在发展中，缺乏生活氛围；
项目南边的毛家桥批发市场环境比较脏乱，档次较低，形象较差。
开福“北聚”的规划，项目拥有良好的市场环境支撑；
浏阳河风光带的建设、月湖的成熟，为周边项目带来无限想象空间；
长沙高质平价产品的缺失，是项目最大的核心机会点。
金鹰板块的成熟，分流项目所在四方坪的客户；
今明两年，长沙面市的新项目增多，很容易陷入同质化竞争；
板块整体档次不高，配套不完善，增加了开发的风险及操作难度。
长沙藏珑月湖项目提案
项目宗地分析结论：尚未雕琢的蓝田璞玉
配套条件
商业、生活配套一般难以支撑高档项目开发
经济指标
建筑密度低、绿化率高，景观
资源丰富，产品创新空间大
区位条件
受困于北城的老旧形象,区域具有很大的爆发潜力
地块条件
地块可塑性强，内部布局上具有较大发挥空间
交通条件
目前道路交通较差,难以满足出行便利的需要
环境条件
先天水景较为优越，
具备塑造高端产品的条件
地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎
产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值
长沙藏珑月湖项目提案
项目的地块犹如一块璞玉，水景、绿地是地块的核心资源所在，让我们备感惊喜和珍爱。基于地块独有的核心优势，如何去雕琢我们的“和氏璧”，这将成为我们研究地块价值最大化的根本命题。
让我们先跳出对地块的自我陶醉，结合项目所在区域的房地产发展现状与趋势，来看看我们所要面临的市场环境，从而确定项目利润与品牌价值最大化的策略。
长沙藏珑月湖项目提案