动迁房买卖,怎么购买动迁房动迁房买卖的注意事项.doc

动迁房买卖, 怎么购买动迁房动迁房买卖的注意事项动迁房买卖,怎么购买动迁房?动迁房买卖的注意事项发表时间:2010 年 09月 13日关键词: 动迁房买卖张浩 800797508 摘要一, 尽管动迁安置房限制转让, 但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的不管是哪种动拆迁所得的安置房,都具有所有权的性质, 被安置人都享有房屋所有权, 只不过是获得时间的早晚而已。所有权人可以依法处置自己的财产, 任何人不得干涉, 但前提是该处分行为没有违反法律、行政法规的强制性规定。一、尽管动迁安置房限制转让, 但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的不管是哪种动拆迁所得的安置房, 都具有所有权的性质, 被安置人都享有房屋所有权, 只不过是获得时间的早晚而已。所有权人可以依法处置自己的财产, 任何人不得干涉, 但前提是该处分行为没有违反法律、行政法规的强制性规定。尽管动迁安置房限制转让, 但并不意味着当事人双方签订的合同是无效的, 因为限制转让的规定是相关管理部门制订的, 只是一种行政管理规范,只有违反法律、行政法规强制性规定的才为无效合同。动迁房买卖合同本身是合法有效的, 只不过是附期限、附条件的合同, 在期限未至或者条件未满足时, 即使签了合同, 也过不了户。因此动迁房买卖的关键在于控制和防范法律风险, 在于买卖合同内容的精心设定和对任何可能出现的风险的仔细严谨的分析把握。房屋买卖是重大财产的处分行为, 尤其是动迁房买卖, 涉及的各方面法律问题和各种交易限制更多,必须全面掌握交易的相关法律规定。动迁房交易三五年之后才能过户, 存在很长的时间周期, 蕴涵了诸多法律风险, 主要是买受人承担了巨大的众多的风险。司法实践中动迁房买卖纠纷案例举不胜举,而且近几年来迅速增长,越来越多。一般情况下, 动迁房买卖双方在签订买卖合同后, 上家都会要求下家支付全部或绝大部分房款, 而买受人在支付巨额房款后并不能及时取得房屋所有权, 并不能取得该房屋的物权, 双方形成的仅仅是一种债权债务关系。根据物权公示公信原则,不动产所有权的转移实行登记生效原则, 以产权登记为准, 在过户前, 出卖人依然是不折不扣的房屋所有权人,买受人处于高法律风险境地。动迁房的物权变动需要很长的时间周期, 期间可能会出现各种各样的法律风险,如: 房价不断攀升导致出卖人毁约, 该房屋设定了抵押担保, 出卖人( 房屋所有权人) 一房二卖甚至三卖, 房屋所有权人死亡, 房屋所有权人自身债务状况恶化、该房屋被抵押给债权人或者直接用于偿还债务,共有权人或者第三人提出对该房屋的权利主张, 该房产涉诉被法院查封扣押拍卖, 赠与, 继承, 该房屋被作价投资出资,该动迁房所在区域再动迁,等等。由于几年后到了可以过户时, 房价已经大幅度上涨, 房东不肯按照买卖合同去过户, 或者相反, 由于房价大幅度下跌, 购房者想毁约(在上海这种可能性出现的概率比前一种小得多) ,是动迁房买卖最大最主要的风险, 但是远远不止这一种风险。纠纷的发生主要是由于双方在合同内容上没有精心设计,而且买受人存在着很大的侥幸心理, 总认为房款我已支付全部或大部分, 现在已经装修而且已经入住, 不会有什么太大问题。然而, 问题就在这里, 任一风险都有可能导致以后发生纠纷时房屋买卖合同被法院判定为无效合同或者可撤销的合同, 导致购房者房财两空, 蒙受巨额的财产损失。