20121130-恒盛集团拿地策略分析.ppt

20121130-恒盛集团拿地策略分析.ppt20121130-恒盛集团拿地策略分析
PART Ⅰ
宏观层面:土地市场宏观政策面
PART Ⅱ
中观层面：全市土地市场供求梳理
PART Ⅲ
微观层面：上海未来重点规划潜力板块
PART Ⅳ
拿地策略建议
近期宏观政策解析
政府加大力度推出保障房用地，商品住宅用地减少。
上海城市规划重心外移。
PART Ⅰ
宏观层面：土地市场宏观政策面
宏观政策分析
政府对于保障房供应的不遗余力，将进一步打压商品房市场，未来商品房土地供应的越发稀少，有利于品牌房企的扩张，竞争日益激烈。
国土局表示要做好土地市场动态监测监管和城市地价动态监测工作，自2012年起，除招拍挂出让中溢价率超过５０％、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍也要通过土地市场动态监测与监管系统及时上报。
，四部委（国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银行）联合发文：要求加强土地储备管理，严格控制土地储备总规模和融资规模，规范土地储备融资行为，防范金融风险。其中储备土地应优先用于保障性安居工程及其他公益性事业。
趋势一：严控总价和单价地王的产生，对地块溢价率也有控制要求 ，未来具备稀缺资源的优质地块将受到追捧，而土地市场将迎来较好的抄底时机。
趋势二：保障性住房用地仍旧是政府未来的重点供应方向。
上海规划和国土资源管理局日前公布2012年上海住房供地计划，计划供地1000公顷，比去年增加200公顷，%。 但值得注意的是，尽管供应减少，但保障房占供地总量的60%，而中小套型普通商品房用地则占到10%，为100公顷，意味着在总体供应基数下降的情况下，纯粹的商业住宅类型土地供应将受到进一步的挤压。
上海新一轮土地供应商业住宅供地越发稀少，造成未来拿地竞争越发激烈的现实，更利于品牌房企的扩张。
城市副中心外扩
■徐家汇城市副中心主要服务西南地区，规划功能定位为城市文化、体育、商业中心，，目前已经基本建成
四大城市副中心的具体规划与位置：
徐家汇
五角场
真如
■江湾—五角场副中心主要服务东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，，目前已基本建成，并已凸显出副中心的功能
■真如城市副中心，位于普陀区真如地区，规划功能定位为服务长三角的开放性生产力服务中心和服务上海西北地区的城市公共活动中心，，目前规划建设正在启动
■花木城市副中心主要服务浦东地区，规划功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心，，主要凸显出花木高档居住区的品位。
花木
城市从一个中心向外拓展为多个城市副中心，市中心概念逐渐弱化，城市资源、配套也随之外扩。
徐家汇
五角场
真如
花木
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■从一开始的市区内城市副中心，逐渐往中外环、外环开拓，说明上海正从从单中心往多中心转变；同时也是为了解决日益突出的城市拥挤，环境质量差等问题。由此带来的发展格局的变迁以及巨大的发展潜力尚有待挖掘。
“十二五”时期上海城市建设的重心将向郊区转移，新城建设对郊区发展具有十分重要的带动作用。
临港新城主城区规划图
奉贤南桥新城主城区规划图
青浦新城主城区规划图
松江新城主城区规划图
外郊环新城规划
嘉定新城主城区规划图
罗店新城主城区规划图
金山新城主城区规划图
立体交通网络建设
临港新城
松江新城
上海地铁5条在建线路（9号线三期松江段、11号线北段二期、12号线、13号线一期、16号线，共计145公里77座车站）目前已相继进入建设高潮，车站累计开工65座。
其中9号线三期松江段、11号线北段二期江苏路站至罗山路站、13号线一期华江路至金沙江路、以及16号线（临港新城至罗山路）等比预定计划稍晚，预计2013年通车。
其余站点计划2014年全部建成试运营，届时本市轨道交通运营线路总长度将超过560公里。
上海城市轨道交通各线路延伸段开发如火如荼，全面连接各外环、外郊环区域，也表明了城市向外发展的趋势。
宏观总结
上海城市土地供应首先加大了对于保障房和供应，占总供应的60%，
中小套型普通商品房用地为100公顷，占总供应的10%
总体受限制较小的商品住宅土地供应量减少为总供应的30%
同时上海城区外扩，外郊环新城开发建设提速，城市发展多点布局
商品房的土地供应将逐步呈现向外郊环规划中新城转移的趋势
而政府对商品住宅地块供应的限制，将利于实力型的品牌开发商进一步扩张
近年土地供求分析
土地供给两种趋势：1. 拥有稀缺资源优势的地王地块；