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旅游地产
——华侨城个案分析
华侨城个案分析

旅游地产概论

“华侨城”开发商介绍

项目综述

项目详情

“华侨城”模式总结

旅游地产理论

成都旅游地产现状
华侨城个案分析
什么是旅游地产
指所有与旅游业相关的物业类型
依托周边丰富的旅游资源（自然旅游资源、人文旅游资源和人造 旅游资源）而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目,可称为旅游房地产。
？
华侨城个案分析
类型
概念描述
特点
典型案例
旅游景点地产
在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。
增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。
上海新天地、杭州宋城。
旅游商务地产
在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。
海南博鏊等。
旅游度假地产
（第二居所）
为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。
多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。业主以度假置业和投资置业为目的
佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天等
旅游住宅地产
（第一居所）
与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。
多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。
深圳华侨城
旅游地产分类
①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅
②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅
③与旅游景观开发二位一体的房产开发
④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发
华侨城个案分析
旅游地产与传统地产的区别
项目
旅游地产
传统地产
功能特征
既要有住宅的基本功能，又要满足休闲度假等旅游功能的特殊需要。
相对单一，起到满足日常生活工作器具的要求
策划特征
前期策划更加重要，符合休闲度假的人性化设计
高度完备的系统组织，关注生活功效
配套特征
除了为客户提供完善的日用设施外，还配套公用设计及购物、运动、休闲娱乐活动等，为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社区。
传统房地产只解决住和日常生活所需设施的问题，对休闲娱乐注意不多。
环境特征
依托丰富的独特旅游资源，包括自然资源和人造资源。
局限于小区的绿化环境，无独特性。
华侨城个案分析
旅游地产与传统旅游业的区别
项目
旅游地产
传统旅游业
投资回收
投资回报率高，旅游地产经营商通过丰富的旅游资源及优良服务来吸引投资，不仅从旅游业（门票、项目收费等），还靠房地产获利。
投资回收缓慢，如风景区依靠每日的门票，普通的酒店依靠房间的出租。
消费档次
旅游地产的消费者集中在城市的中高收入阶层
传统旅游业中，旅游消费大多面向大众
经营特征
消费的可存储性和期权消费。旅游地产在消费时间上可以是多次的，满足异地经营。如分时度假
当地消费不存在存储消费和期权消费，经营本地化，不存在异地经营。
华侨城个案分析
旅游地产开发模式
旅游居住互融开发模式 ，是近阶段旅游地产发展的趋势。
项目
旅游驱动地产开发模式
地产带动度假开发模式
旅游居住互融开发模式
主要功能
旅游景点地产为主，旅游度假与住宅相结合
旅游住宅为主，辅以旅游景区地产及旅游配套设施
旅游景区与住宅、度假功能的综合性体
产品构成
别墅、酒店、高尔夫、主题公园等
公寓、别墅、度假村、会所、商业街、广场、学校、酒店等
独特风貌居住组团、社区风情商业街、社区文化中心、休闲娱乐中心、养身中心等
主题风格
第一居所、第二居所
度假 休闲
生态居住、健康居住
中西式、国际化
物业开发
初期：旅游设施开发
中期：中端住宅开发
后期：高端住宅开发
初期：第二居所及配套开发
中期：旅游设施与住宅共同开发
后期：高端第一居所开发
组团式开发
各期围绕相异主题
各组团采取综合式开发
国内案例
深圳华侨城 、千岛湖
广州凤凰城
东部华侨城、杭州休博园
先开发旅游项目，等旅游项目做成熟地以后，再开发商品房。
在已有的旅游地开发满足人们休闲、度假需求的第二居所。
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成都旅游地产发展历程
单一型旅游地产
复合型旅游地产
置信芙蓉古城（2001年）
置信国色天乡（2007年）
华侨城欢乐谷
南湖公园、