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房地产开发基础知识
房地产基本概念
1、核心因素 权利束
（法定的所有权、使用权、抵押权和处分权，具体表现为房产证）
2、市场形态一一资金流
（商品特性决定）
3、价值表现一一资产价值与使用价值
房地产开发的基本程序
土地合同 施工 验收入伙 使用期
,I । I_, I_,
I I||11 II II
研究取得 设报准施配 竣工入伙 维修发展商
准备方式 计建备工套 验收手续 保养权利
注：土地合同包括投资许可证、建设用地规划许可证；
施工包括建筑工程许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证;
验收入伙包括房屋质量保证书，房屋使用说明书。
1、签订土地合同前：
项目选择一一市场供求的实际状况
可行性分析一一利益分成，地价水平，功能价值，成本预估，利润
预期
2、签订土地合同后
1）申请签发宗地图（蓝线图一立项一土地合同一宗地图一红线图一规 划要点一方案设计一（扩初设计）施工图设计）
2）申请富于销售力的规划要点（详细的地块分析一主要价值点、主要 劣势、景观、竞争楼盘）
3）启动资金安排（拖延地价、工程队垫资、分期开发、预售、抵押）
4）设计任务书（前期策划成果一户型比例，建筑风格、容积率、建筑
高度、功能比例、配套设施）
3、销售准备 （现场包装 、 销售资料、团队组建、广告宣传、价格策略）
销售实施 （现场销售制度、 销售统计分析、 宣传策略调整、 银行按揭办理）
4、竣工验收
入伙手续（验楼收楼、缴纳入伙费、办理装修申请、办理缴费手续）
办证手续
物业管理
三、 建筑专业名词
施工图：说明性文件
建筑施工图
结构施工图
机电施工图 其它文件
1、建筑图纸一-＞方案图一-＞初步设计图一-＞施工图 ＞施工组织图
（目录、总说明）
（总图、详图）
（总图、详图）
（水、电、照明、通风）
（园林、装饰）
2、 建筑施工图——总平图、单体平立剖、建筑结构
总平面图：位置、邻近距离、交通组织、标高、技术指标
建筑面积：建筑物各层外墙或外柱外围以内水平，投影面积之和
容积率：总建筑面积/建设用地面积（＜ , 〜, 〜）
覆盖率：基底面积 /用地面积
建筑分类：多层（ 26 米以下） 8 层
高层（ 100 米以下） 9-12 层（小高层）
13-18（中高层）
19-33（高层）
超高层（ 100 米以上）
建筑结构： （地基—基础—墙、柱—梁、板—屋面）
分类： （承重物件）木结构、混合结构、钢砼、钢结构、钢管砼
（受力类型）框架、框剪、框筒、筒体
项目开发过程（高层为例）
立项一-＞策划、设计一-＞拆迁一-＞七通一平 （前期1年）一一＞ 临时设
施•地下连续墙一-＞基坑一-＞基础一-＞地下室 （基础施工6个月）一-＞
主体（6个月）一-＞外装修一-＞内装修一-＞竣工验收 （安装工程1年）
（施工期 2 年）
工程投资比例： 土建：安装：装修 =4： 3： 3（一般）
土建：安装：装修 =3： 3： 4（高档）
策划基础知识
基本概念
策划：给开发商的决策提供有效的资讯支撑体系。 （全程策划、营销策划）
全程策划（市场调查——产品设计——包装推广——产品销售——售后服务）
营销策划（包装推广——产品销售——售后服务）
策划的目的：实现销售
作用：设计最佳产品、营造最佳卖场、实现最佳效果
手段：把握市场、实施操作、反馈收集
商品的销售是策划的最终目标，为客户提供的最终服务是销售业绩，市场
是检验策划成功与否的唯一标准。
策划的内容： 用地指标（容积率、覆盖率、层数、用途、比例）
规划方案（地块最佳价值点）
建筑方案（户型、建筑形式、出入口、结构的可变通性）
施工组织（工程形象展示、看楼路线安排）
售卖实施（现场包装、广告宣传、价格策略、团队组织）
三、 策划的形式
1、 需求型（以销定产） ：了解市场
总量：大势分析
缺陷
= 产品
■消费者：购买意向
-数据的准确性（只有参考价值） 发布的时差性（不具现实价值） 竞争调查的片面性（只有不可行 性，不具成功性）
■消费者调查（可信度低）
定位型（以产促销） ：
特别的客户特别的产品——形象清晰
只研究目标客户，简化问题
节省推广费用（针对性强）
明确的定价策略
难度在于寻找没有竞争者的细分市场，风在在于市场的容量是否足够
时尚型（听天由命） ：
流行时尚——沉寂之后突然出现（不可预知性）
引发情绪渴望（市场推动的投入大）
市场容量比看上去小得多（跟风者因素）
消失的速度很快（少数先行者获利）
房地产的时间周期决定了难以确定准确的时