上饶亿升滨江花园项目整体定位与物业发展建议.doc

上饶亿升滨江花园项目整体定位与物业发展建议
上饶亿升滨江花园
项目整体定位与物业发展建议
DATE-2008-09
谨呈：上饶市亿升投资股份
观

·大势
政府宏观调控后的市场局面——
?? 楼市整体入冬
?? 楼盘销售速度大大放缓
?? 投资客明显锐减
?? 自住客增加但绝大部分持币观望
?? 市场开发量仍在增加……
上饶呢？
任何产品都逃离不了市场的背景。

从某方面来讲，市场是我们的对

手。进入市场之前，我们永远应

保持清醒的头脑去观察它、琢磨

它。
2008，我们面临怎样一个市场？
观

上饶
上饶目前的楼市状况——
?? 非政府重点控制城市，但消费者同样持币不买帐；
?? 消费者消费习惯普遍落后，性价比是第一考虑要素；
?? 政府“北扩西移”规划影响深远，但市区版块仍受青睐；
?? 上饶约<700万方商品房供应量，市场竞争激烈;
?? 08年同时期房地产交易成交量仅有去年40%……
我们的地块前景呢？
观

·本案
项目核心问题扫描——
?? ，量与价如何平衡（价格实现和开发节

奏问题）？
?? 地块有90/50的政府规划限制，如何将土地价值最大

化？可否成为“标杆项目”？
?? 什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合

亿升开发目标的？
?? 如何使产品切合市场需求，实现热销并快速回笼资金?
并进一步提升亿升的品牌影响力?
?? ……
?? 我们的目标
?? 项目初识
?? 面临的困境
?? 项目核心问题与整体战略制定
?? 项目整体定位建议
?? 物业发展建议
?? 分期开发策略
PART ONE
我们的目标
PART ONE
8
开发目标及核心问题（资金与规划等限制条件）
如何将土地价值最大化？可否成为“标杆项目”？
什么样的产品是切合市场需求并能与土地成本相匹配的?什么样的产品组合能赋予

更多附加价值?如何开发具有市场竞争力高端精品社区?
如何将土地价值最大化？可否成为“标杆项目”？
什么样的产品是切合市场需求并能与土地成本相匹配的?什么样的产品组合能赋予

更多附加价值?如何开发具有市场竞争力高端精品社区?
如何将利润最大化
什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产

品切合市场需求，实现热销?并进一步提升亿升的品牌影响力?
如何将利润最大化
什么样的开发模式、赢利模式、资金投入计划是适合亿升开发目标的？如何使产

品切合市场需求，实现热销?并进一步提升亿升的品牌影响力?
开发目标 核心问题
社会效益与经济

效益

社会效益与经济

效益
高价值高价值
高收益高收益
相对低风险相对低风险 如何保证顺利销售并快速回笼资金？如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，成

为保证顺利销售的重点?
如何保证顺利销售并快速回笼资金？
如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，成

为保证顺利销售的重点?
过程≠结果，执行≠目标，过程≠结果，执行≠目标，
直接进入执行细节，容易失去目标感直接进入执行细节，容易失去目标感
““我们的目标是什么？我们的目标是什么？””
PART ONE
9
励锐初步分析亿升需要解决的核心问题 PART ONE
I.

市场在哪里？——如何把握市场供需脉搏，找到差异化空间和有效需求，提供具有特色的产品，为区

域物业品质升级作出贡献，成为保证顺利销售的重点。
II.

项目核心竞争力在哪里？如何参与竞争并突围？——上饶商品房步入稳步发展时代，2006年上饶房地

产竣工面积6<7<7万平方米，截止至08年5月底，上饶市房地产开发供应规模总体达到了650万方以上，

市场竞争激烈，我们如何开发具有市场竞争力高端精品社区？
III.

什么样的产品是切合市场需求并能实现热销的？——什么样的产品、户型最好销售？多少面积最受市

场欢迎？客户需要什么样的配套？……
IV.