浅谈业主拒交物业费的几种情形和应对措施.doc

浅谈业主拒交物业费的几种情形和应对措施.doc浅谈业主拒交物业费的几种情形及应对措施
拖欠物业管理费的现象在目前'物业管理小区中并不鲜见，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都 “带出有因”。但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的 支持，也无助于问题的解决。
解决物业欠费纠纷需要业主与物业公司双方的相互理解。作为业主一方，一是要理解和懂得享受服 务就应该支付相应费用。二是通过学习相关法律、法规，正确认识物业管理的内容和范围，正确理解和认 识业主在享受物业服务权利的同时，也必须履行物业服务合同所明文规定的业主必须履行按时、如期缴纳 物业费的义务。与此同时，物业公司也要不断改进自身工作，增强服务意识，努力提高物业服务品质，严 格履行物业服务合同内容，力所能及地为业主提供便利和增值服务，争取得到业主的理解和支持。
笔者根据自身的工作经验，粗浅地分析和概括了一下物业小区业主拒交物业费大致有如下几种情况:
一、 因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水， 门窗变形，玻璃起雾
等等拒交物业费；
二、 因家中财物被盗，车辆如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；
三、 因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；
四、 按时下物业服务企业的通俗说法“老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；
五、 以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交。
处理拒交的具体应对谈判技巧和催收办法：
一、因工程问题拒交的应对方法和措施：
从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解释，晓之以理，动之以情。用《物 业管理条例》和《物业服务合同》等与业主沟通、解释，一是虽然如今许多物业服务企业和开发商隶属同 -个集团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。二是物业服务企业与业主之是物业服务合同关 系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商品房买卖合 同的范畴。因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管 理服务质量与房屋工程质量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是物业服务 质量问题。三是特别要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的物业费中并不包含 工程遗留维修费用。四是让业主明白他已享受了物业服务的权利一-物业服务，就必须履行其义务一-按时 足额缴纳物业服务费。而是积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业公司通过如
上沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首行可以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖 欠情况如欠费时间长短和欠费金额大小酌情是否向法院起诉进行催缴。
二、业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒交的情形之应对方法和措施：
业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费区分俩种情形：1、业主与物业服务企业在物业服务合同中 没有财产保险、保管专项约定的。首先要明确的是物业服务企业所提供的安全防范工作是有服务范围的， 即负责对物业区域规划红线以内，业主户门以外的公共区域秩序维护和公共设施的看管及消防管理工作。 一般而言，物业服务合同之安全防范围和内容主要是针对公共区域提供的服务，而业主家在私有部分的财 产保管则不在安保范围之列。当前许多物业服务企业与业主签订《物