俊城国际产品设计建议书.docx

Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
俊城国际产品设计建议书
烟台俊城国际项目产品
设计建议书
2008年1月
目录
一、市场调研情况初步分析
经过对周边项目的调研，我们对本区域市场特点有如下几点总结：
（1）、“南部新城”区域市场销售价格在均价4000-5000元/平米不等；
（2）、区域市场主力户型集中在70-90平米左右，以二居室为主；
（3）、市场主流总价在35-50万元左右；
（4）、区域内户型设计较为单一，户型创新较少；
（5）、区域内项目品质多较为平庸，未出现具有引领区域市场能力的项目；
二、客群定位
项目整体形象定位于综合品质高的学院派人文社区。考虑到项目的开发周期有可能相对较长，应通过区分不同物业类型、物业品质、总价范围，以满足不同档次的客户需求。因此项目的客群定位不是一成不变的，应该结合开发计划进行合理调整，逐步走高。
项目主要客群定位为：
原当地居民；（项目前期及后期的主要构成人群）
中高学历青年；（项目热销期核心客群）
投资客户；（项目热销期核心客群）
IT及娱乐从业者；（中后期随商业的衍生客群）
教师及二次置业；（本区高端产品的购买者，中期主要客群）
（客群集中于烟台地区，外地客户购买量视未来烟台开放程度决定）
而在进入成熟期后，项目的吸引力将辐射更大范围，项目所针对的目标客户也将从南城逐渐向芝罘区甚至整个烟台市扩展。
三、项目整体设计建议
1、各分区整体定位
：
如下图，项目主要由A、B、C三区及部分公建组成
、各地块优劣势分析
A地块：
优势：
地块相对比较完整，临主干路部分较少，拥有较好的自然条件，有做高品质项目的可能性；而在该区域商业的面积较少，同时拥有大面积的多层、低层住宅，容易形成良好的居住氛围。
劣势：
地块形状较为狭长，同时由于地势整体过低，容易对规划造成一定的影响。
B地块：
优势：
地块相对比较完整，有做组团景观的可能性，对于提升项目价值有很大帮助，同时该地块位于交叉路口处，商业价值较高。
劣势：
由于位于路口，对居住品质会造成一定的影响。
C地块
优势：
临青年南路部分较长，有很好的商业价值。
劣势：
地块狭长，同时有道路穿过，很大程度上影响了项目的整体性；同时，东侧的现状楼对项目的品质将造成一定影响。
、分区定位
单纯从居住品质方面看，经过以上分析，我们对三个分区可以得出如下结论：
A>B>C
因此在住宅部分，建议三个分区定位如下：
A：中高档住宅区
B：中高档住宅区
C：中档住宅区（考虑安置部分回迁户）
2、整体规划设计建议
今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的引领客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键，因此在规划设计中我们应强调理念的营造。
（1）、强调“均好性”理念
在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能尽可能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，