深圳城市更新情况调研报告.docx

关于深圳城市更新情况调研报告
中煤南方能源有限公司 王有华
一、深圳城市更新概况
深圳的城市更新最早始于 2004 年，当时叫旧村改造， 2009 年后称为城市更新，其实
质就是土地资源的再利用，通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施，达到改善环境、完
善基础设施配套、 消除安全隐患之目的， 深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
（一）城市更新的必然性
． 土地资源稀缺
据 2011 年相关统计资料显示， 深圳市方千米， 除去农用地面积 906
平方千米外，建设用地面积已达 934 平方千米，占全部国土面积的 47%，接近城市规划要求
建设用地总规模不能突破 50%的红线。预计到 2020 年，深圳可新增建设用地仅为 42 平方千
米，既无外扩的空间，也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率。
． 人口密度大
深圳建市之初，规划人口为 600 万，据深圳市出租屋综管办统计，截止 2011 年 10 月
底，深圳登记在册的非户籍人口 1280 万人，户籍人口 274 万人，全市实际居住人口已超过
1500 万，是中国人口密度最大的城市，城市配套滞后，迫切需要通过城市更新，拓展空间，
完善相关基础设施，提升城市质量。
． 产业升级快
深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制
造业的，经过产业转型和升级，已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的
发展。 通过参与城市更新改造， 转变经营发展模式， 发挥产业聚集效应， 释放土地最大价值。
． 历史遗留问题多
1992 年之后，深圳经济进入高速发展的轨道，随着大量移民及务工人员的涌入，深圳
的房屋租赁需求急剧攀升。 村级股份公司及村民违规加建、 抢建房屋现象屡禁不止， 虽然经 过 1992 年、
2004 年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村
房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。截至
2013 年底，深圳历史遗留违法建
筑有 38 万栋，建筑面积约 4 亿平方米，约占深圳市总建筑面积 50%，通过城市更新部分可
以理清产权。
（二）城市更新政策性文件
2004 年，深圳市颁布《深圳城中村 （ 旧村 ） 改造暂行规定》 ，拉开了旧改序幕； 2009 年 陆
续颁布 《深圳市城市更新办法》 、 《实施细则》 以及一系列配套制度， 进一步规范市场秩序 ，
其中一条规定旧改项目允许原业主自改或以合作的方式改造，土地可以以协议的方式出让，
无须招拍挂，这意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，
直接由权利人自主协商一致， 申报审批， 然后确定开发主体便可实施， 极大缩减了旧改的时
间要求； 2012 年出台《深圳市城市更新办法实施细则》 ，进一步促进了城市更新发展。
（三）城市更新进展情况
截止 2013 年底，全市已列入计划项目 407 个，总用地面积 35 平方公里；完成规划审
批 229 项，用地面积约 20 平方公里；已签用地合同项目达 102 个，涉及拆迁用地面积
平方公里，出让用地面积 平方公里，涉及建筑面积 1800 多万平方米；建设实施完成并
上市销售项