星汇园广告推广策略说明书.docx

【做珠江新城第一个有思想概念的楼
盘】
星汇园2000年广告推广策略说明
广州市蓝色创意广告有限公司
2000年5月30日
目录
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一、
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三、
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六、
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广
规
则
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七、
现
场
包
装
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34
八、
媒
介
建
议
―
--
—
35
本
次
提 案
总
结
刖曰
房子是有灵魂的。
卖房子，就是卖一种生活方式，让一类人向往的生活方式。
当发展商在选择一片土地时，倾注了许多消费者难以领会的心 思，就是对一种生活方式的支持，如选址、规划、设计、园林、 配套，乃至每个房间的布局、花园中每一株植物的位置，只要是 执着的，就有思想存在。那么星汇园的灵魂是什么？思想的源头 在哪里呢？如何生动地又令人信服地说出来？这正是我们本次 提案的策划原则与创意手法。
-、市场背景
1、物以类聚，人以群分，广州地产开发商以同区或同质组团联 盟来瓜分市场趋势越来明显，
越来越有效。珠江新城板块尚未形成，但若在短时间内出现 领头盘，势必应运而生。
2、从广州98年以来的高档高价楼盘来看， 降价或变相销售是绝
大多数，但可以肯定价格竞争
或变相价格竞争，如比装修、比赠送、比促销折扣等，对一
个长期销售的楼盘来说，绝对
是陷井
-天河北大多数楼盘降价血拼，以至今日起价仅 4600元
/m2,最为惨烈。
-受天河北影响的华景新城、翠湖山庄、名门大厦等祭出
变相降价举措，反而令昔日热销风光不再。
-而反观锦城花园、天誉花园、天翔花园等楼盘均以低价
入市，凭借自身楼盘之综合素质或独创概念，反而销售
逆市飘红。
3、珠江新城截止99年底市府已投入16亿，2000年仍将投入12 亿，大量的资金启动路网、配套基础工程，新城面貌日益呈
现，新盘也将不断涌现。珠江新城新楼盘的竞争将逐渐由过 去周边楼盘竞争转化为主要与同区域楼盘竞争趋势。但相对 而言星汇园所处的西区已相对成熟，最具优势，也承受来自 区外的压力最大。
4、相对非珠江新城楼盘、
珠江新城东区、西区三者竞争比较,
西区的整体竞争优势及劣势都十分明显，却优势多于劣势:
优势:
①广州第一个先规划后建设的全新概念开发区;
②文化配套:
歌剧院、展览馆等已立项建设;
③绿化公园:
珠江公园、琶洲公园与中央林荫大道连
成一片;
劣势:
④道路交通:
按广州未来最高标准规划建设，道路纵
①现正大兴土木,
横畅通;
②虽有长期规划,
⑤规划布局：全区划分为6大区，功能齐全且独立。
⑥壬爪代景观•壬朱汀、中信、白K山 广小M标志姓的壬爪
③居住人气不足;
5、星汇园相对珠江新城西区楼盘竞争比较， 个性特点特另U突出,
主要体现位置及超前规划等方面：
优势：
绿化：西区独有的花园小区，符合国际潮流的二层花园绿化达
规划：八幢高层住宅呈月亮型开放式布局，气宇轩昂，开敞气
交通：东邻128米宽的林荫大道直驳中信广场；近贴未来地铁
位置：距天河城800米，与五羊新城仅一路之隔，静处闹市之
设施：住宅装修、智能化系统配置，超前几十年考虑布置；
配套：花园前为市政配套，小区内更有多种空间，让人们交谈
实力：背靠实力而远见的越秀投资、城建总两大广州地产业巨
劣势：
期楼。2000年9月交楼周期相对较
花园有规划，但暂无呈现；
均价8300元/m2,稍高于同区楼价
分析:
优势集中在背靠珠江新之未来前景；
个性体现在白身的绿化、景观、交通、设计，以
及发展商实力之上；
劣势除价格之外，可随时间而改观。
总结：
珠江新城楼盘同区竞争日益激烈，现尚无领头盘。原因是大多楼盘 特色、无概念，尚处在单纯的无序的硬件的竞争层面上。
珠江新城、星汇园与竞争对手相比较，优势明显体现在“超前的未来 言以蔽之：未来是其吸引力所在。
同时，缺点较少，但与时间有关，即