康桥金岸项目营销策划简案 2014 年 01月 07日若止如初见——项目印象?城北老城区?34万㎡大型多层社区?未治理好的小康河?规划中的学校?尘土飞扬的道路若止如初见——项目操作市场调研了解周边市场情况去化及价格; 项目包装炒概念,沿小康河,学区房, 卖点堆积; 营销节奏根据工程进度,安排营销节点,根据市场情况进行具体分析; 低开高走,三五成群; 好的开盘仪式,抽奖+表演; 营销推广售楼处物件各种拼凑,要奢华; 做一个好示范区等客上门; 户外大牌、公交各种可能的销售道具全部用上;? 这种操作方法没有错, 只是过时了,我们想探寻更好的方法? 我们需要相知——项目思考思考一:卖给谁市场容量有限的情况下,我们如何攫取更多的客户? 思考二:怎么卖到底采用什么样的策略,实现风险与收益的双赢? 思考三:如何落地为什么我们能有信心操作,我们的优势在哪里? 思考一:卖给谁东部城区植物园板块老城区板块老城区板块发展程度: 区域发展相对较为成熟,生活配套齐全; 发展基础: 老城区经济基础较好,工业企业的带动效应; 区域认知: 预期较差楼市板块:多为城市低端项目,占领高密市的价格洼地,产品品质感较差; 客群特征:客户购买能力弱,多为附近工厂工人,以及多数农村进场型客户,人口密度高,价格敏感性高,产品品质认知程度不足; VS 东部城区植物园板块发展程度: 未来政务核心区,作为主要发展区域,生活配套相对较弱; 发展基础: 政府引导性及政策的扶持性,沿河天然景观带动; 区域认知:认知程度高; 楼市板块:多为城市中高端项目; 客群特征:城市高端客户集中区; 发展程度: 高密市主要发展的板块,逐步形成区域的教育文化及居住中心; 发展基础: 优良的交通,优美的环境; 区域认知: 预期较好,高于老城区认知; 楼市板块:改善型客户集中区; 客群特征:有一定购买实力的工薪族,且对生活及品质有一定的认知和追求; , 城市区位对比下的美与恶思考一:卖给谁高密:区域特征明显、客群明晰鹤立鸡群?泯于众人? 高密老城区板块的区域竞争? 整个高密的全域竞争? 区域板块客群导入老城区板块地缘客群较为容易,跨区域客群导入难度较大,整体项目体量较大,依托区域小范围实现全部去化战线长,难度大! 本案意在打造老城区板块的独特定位! ?做老城区板块的 ,做出大盘的气场! 思考一:卖给谁目标客群:我们所确定的不仅是哪类人是我们的客户,而是结合产品的特征的前提下,谁可能来买我们的房子,他们选择我们房子的原因是什么? 我们的客户喜欢我哪里? 用最短的时间,最快捷的方式,传递最有效的信息找到与客户之间的共鸣……思考一:卖给谁教育大盘紧邻小康河完善的城市配套 34万㎡城市大盘我们紧邻不是高密城最好的学校,我们的学校尚未建成; 我们不是紧邻城市唯一的河流,我们也不是河流沿线唯一的楼盘; 我们的配套不是城市最完善的,我们只有菜市场和尚未确定的金孚隆; 比我们大的盘还有很多,只是我们的多层产品占了优势! 区域内最好的学校! 小康河畔唯一多层! 城北我就是中心! 突破多层,我是洋房! 思考一:卖给谁城区客户——小康河畔, 34万㎡城市稀缺洋房,震撼来袭! 城北区客户——康桥金岸,城北区第一教育大盘,为梦想领航! 周边乡镇客户——康桥金岸,雄踞中心,繁华谁与争锋!! 摒弃卖点的重复罗列,做到行之有效,有的放矢! 思考二:怎么卖如何做好刚需大盘? 第一:推售第二:价格第三:执行力第四:启势√√
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