【商业地产】-沈阳保利心语花园项目价格定价报告-29DOC-2009年4月.doc

保利心语花园定价报告
一、市场分析
1、铁西区市场
铁西新区几年来大规模的“东搬西建”的改造,打破了延续50年的“南宅北厂”旧格局,为铁西新区东部腾挪出了大批的土地,这使得新房地产项目的大批落户铁西。铁西区已成为市内五区住宅供应量最大的市场,在目前的市场环境下,铁西区的项目面临的竞争压力也远远的超过其他城区。且目前在售的铁西区项目大多为2005,2006年铁西新区大发展时出售的地块,多数项目都有成本优势,价格空间较大。
就铁西板块市场而言,目前各大开发商因存货量大,迫于资金压力,自08年市场的冰冻期开始即推出各种促销策略,有些楼盘甚至出现低于成本价销售的情况,但08年整体销售情况均不理想。
进入09年以来,从2月沈阳房地产市场的运行情况以及成交情况来看,在楼市整体普遍低迷的情况下,沈阳住房刚性需求仍然较大,二环以内性价比高的项目仍受到购房者的热捧,并且部分开发商开始打起了特价房的价格大战,使得观望情绪有所放松。2月沈阳成交热点区域集中在铁西与于洪区,%, 共计914套,心语花园所在的铁西西部板块销售状况也有所好转。
与保利心语花园同属二环外的品牌开发商中,与本案高层产品存在竞争的恒大绿洲、碧桂园银河城等,虽然项目地处于洪区,不过其位置到达市区的直线距离同心语花园相比较差别不大,而这两个项目的均价较本案都有一定的竞争性。
板块
代表项目
销售情况
备注
铁西中部板块
亚美利加
一环85-120㎡准现房,一期3880元起价,均价4600; 二期均价对外口径4700
5月2日开始二期诚意认购
铁西西部板块
美好愿景
一期整体均价4100,一次性96,贷款98折
销售情况不理想,第一次开盘仅售70余套,去货缓慢
凯荣国际
剩余大户型,98~160㎡,起价3950,均价4200。
主推98㎡两居,其中特定房源首付仅四万,剩余部分年内付清即可
于洪板块
碧桂园·银河城
高层洋房均价3288元/平米起,120~150平,可享85折优惠,折后最低价2700元/平
5月份加推新货,预计会有70-80平小户型上市。
恒大绿洲
河景高层(19层)折后均价4680元/平,小高层折后5500元/平,均送1500元/平豪装
19日新组团开盘
2、竞争板块分析
保利心语花园的竞争楼盘大多位于铁西区和于洪区。主要可以分成3个板块,分别是铁西区中部板块、铁西区西部板块、铁西区南部板块。保利心语花园项目位于铁西区西部板块,紧靠二环重工街。
板块
位置
楼盘
开盘时间
档次
建筑类型
建筑面积
价格
面积区间
销售率
后续推货
铁西区西部板块
重工北街以西
凯荣国际花园

中
高层、多层
约25万
98㎡两居特价3950,均价4200
98-160
80%
二期约建面
20万平
狮城经典
07年12月
中低
高层、多层
约3万
均价3800元
起价3380元
58-132
60%
6栋楼约3万
后期尾盘
假日普罗旺斯
07年12月
中低
高层、多层、洋房
共约60万
无差价销售,3380元
32-127
60%
高层
肇工街与北四路交汇处
美好愿景
08年
9月20日
中高
多层,小高层
高层
53万
3680元起价,均价
4100元
43-164
15%
首推13栋约2000套左右
铁西区中部板块
保工街以西,重工北街以南
第一城

中
高层、小高层
120万
4100元,起价3400元,最高价4850元
52-162
40%
D、E组团约
40万平
铁西区南部板块
揽军路周边
宏发华城
世界

中高
多层
100万
4438元,起价4013元,最高价7071元
34-136
50%
四期约16万平
保利心语花园位于铁西区西部板块,目前板块整体销售情况很不乐观,凯荣国际花园、狮城经典、美好愿景等多个项目都处于滞销状态,板块内价格大幅跳水,促销力度越来越大。但大幅降价仍然无法撬动市场,项目直接竞品美好愿景在9月21日开盘仅销售70余套
美好愿景
宏发华城世界
亚美利加
凯荣国际花园
狮城经典
第一城
百合花园
保利心语花园
3、直接竞争对手
(1)凯荣国际花园
占地面积

建筑面积

容积率

栋数
一期7栋
两期开发
高层栋数
2D-17F
1D-18F
1D-7F
总户数
一期369户
建筑风格
新加坡(现代)
入市时间
2007-7
入住时间
2008-12
公摊系数
2