小区物业服务方案.docx

XX小区物业服务方案
第一章 本物业管理项目的管理特点
一、物业概况
XX小区坐落于XX经济技术开发区12大街号12号飞
小区占地面积：47337. 00 m2,容积率：,。绿化率：30%,建筑密 度：35%,总建筑面积：100084 m2,由多层1-10幢，小高层11、12、13 幢，14、15幢综合办公楼组成，共计15幢楼宇组成，形成半封闭式商住 小区。
配套设施有美食广场、社区居委会文化服务站、网吧、中型超市、康 体园等。
配套设备有电梯7部，二次加压供水设备，配电房、水泵机组等。
二、本物业项目管理的重点和难点
经过我司“XX小区”项目多次研讨、分析及论证，现就小区物业管理 中存在的重点、难点以及解决方案、措施列举如下：
（一）消防管理
“XX小区”已根据综合办公楼、多层、高层建筑消防标准，配备了先 进、完善的自动消防系统，使防火、灭火技术达到了一个较高的水平。但 先进的设备仍需要有人去管理和操作，若消防设施得不到良好的维护管 理，秩序维护制度不落实，业主（租赁/使用人）防火意识淡薄，火险隐 患就依然消除不了。违章动火、用电等现象，仍然是高层建筑发生火灾的 主要原因，因此，导致高层建筑火灾的主要原因还是人的因素。结合我司 对其他高层建筑小区消防管理经验，对好小区的消防工作我司将采取以下 措施：
.严格按照有关消防法规的要求，对项目消防系统（包括：H动消防 系统、消防箱、灭火器材等）进行全面的检查、测试，及时修复系 统所存在的故障；
.建立防火规章制度，由物业服务中心及小区业主（租赁/使用人） 签订《消防责任书》，并实施必要的奖罚措施；
.建立一支由物业服务中心全体员工及部分业主（租赁/使用人）共 同参加的义务消防队，定期组织消防演习，完善H救体系；
.经常进行防火检查，及时清除消防通道违规摆放的物品，消除区域 内的火险隐患；
.定期检测消防设施、器材的保养状态，做好检查记录，实行责任人 制度，确保消防设施时刻处于良好状态。
.对小高层建筑存在的室内分割现象，在装修审批的流程中我们将重 点关注分割中对消防因素的考虑；严格按照国家相关消防法规审查 相关图纸；力争将因装修带来的消防隐患消除在图纸审核阶段，为 日后的消防管理创造有利条件。
.对小区内存在的因企业分层租赁带来的消防通道封闭问题，服务中 心将对企业提出的封闭消防通道问题严格把关，并要求企业向业主 单位提出相关申请。同时，对消防通道门的钥匙管理采取分人分岗 制，消防通道门钥匙将同时存放在宿管员及消控中心，确保紧急情 况中能快速打开消防通道门。
（二）秩序维护管理
秩序维护管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主（租赁/使用 人）所关注的工作，必须做到万无一失。由于小区存在四个出入口；小区 及周界围墙较矮；美食广场及网吧的对外开放等因素，容易发生外源性滋 扰事件。由此给小区秩序维护管理带来了一定的难度。针对小区的物业特 点，我们准备采取全封闭式管理，即在人员管理上将进出的人员区分为访 客、闲杂人员等，严格采取“来访登记、住户签单”的管理控制手段来控 制人员的进出；实行区域性人员出入的限制性管理；进一步完善周界防护 设施；在车辆、物品出入管理上采用“临时出入证”审查制度，无合法手 续任何车辆、物品均不予放行，以确保车辆、物品出入的秩序维护。
（三）机电管理
小区机电设备包括：配电室、水泵组、消防报警系统、电视监控系统、 智能化系统等。这些设备的良好运行是保证小区业主（租赁/使用人）正 常生活、工作的最根本条件。对设备加强日常的维护保养，则是保障设备 始终处于良好运行的重要手段。
我司在对中高档物业的管理实践中，积累并总结出一套行之有效的机 电设备管理模式。在对本小区管理过程中我司将依据2011年度小区集成 提升改造计划的顺利实施，移植先进的设备管理模式，并根据小区设备的 实际情况制定一套符合本小区设备维护保养要求、行之有效的管理制度， 达到设备保值、延长寿命、节能降耗的目的。为此，我司拟采取以下管理 机制：
.定人定机机制：将重要的机电设备的管理责任分配给具体的工作人 员，把该设备的状态及该员工的绩效考核联系起来，以保证设备的正常运 行状态。
.时效工作制：对所有的维修工作均实行时效管理，做到准确及时，以 确保小区所有机电设备的正常运行；
.不均衡管理：针对小区业主（租赁/使用人）的工作时间合理安排设 备的维护保养，基本做到不影响业主（租赁/使用人）的正常生活、工作 和学习，真正实现我公司倡导的“零干扰服务”。
（四）节能降耗
综合办公楼和高层建筑小区每天的运行成本很高，能耗费用居高不 下，将会给业主（租赁/使用人）带来较沉重的负担；在保证小区物业管 理收费水平不高于同档次物业的收费标准的前提下，