福星新城价格执行策略规划.docx

WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
福星新城价格执行策略规划
福星新城价格执行策略
周边市场直接竞争个案对比情况分析
1、交通、地段分析
四季晶华：位于沧浪新城的南面，宝带路888号，友新路的东侧。公交有7路、25路、28路、102路可到达，据南环高架5分钟车程，距观前街约18分钟车程。
天辰花园：位于沧浪新城中心，北靠永生路、西临友新路路，东临长吴路。公交有54路、25路、47路、60路、701路可到达，据南环高架2分钟车程，距观前街约15分钟车程。
福新星城：沧浪新城核心区，福星小区南面，友新路的西侧，教师新村的北面。公交有25路、54路、47路、60路、701路等可到达，据南环高架2分钟车程，距观前街约15分钟车程。
总结：从出行和距市中心的距离来看，三个楼盘同属于沧浪新城内，四季晶华较靠南面，本案和天辰花园分别在友新路的两侧，距市中心相对较近，从出行上来说更便捷。
2、规模分析
四季晶华：总占地——65000平方米，总建筑面积——150000平方米，由15幢12--18F的高层和小高层组成，共规划1225户。
天辰花园：总占地——126000平方米，总建筑面积——200000平方米，由26幢高层和小高层组成。首期开发房屋 14 幢，约 124000平方米，共 1458 户。
福新星城：总占地——184900平方米，总建筑面积——347611平方米，由18幢8-24F的高层和小高层组成，规划户数1914户，分南北两区开发，目前先开发南区。
总结：从三个个案的规模上来看，本案是目前沧浪新城内最大规模的居住小区，而且前期开发已建成的福星小区一二三期，已经形成了一定的规模，在此区域内有一定的影响力。
3、推案方式分析
四季晶华：2004年10月30日开始预约，11月31日开盘到现在推盘5次已陆续推出近438套房源，实行多批次，小批量的推广方式。
天辰花园：2004年12月31日开盘到现在推盘2次共推出房源208套，装修和毛坯房分开推出。
福新星城：现在还为开盘。
总结：结合周边两个竞争楼盘的推广方式，本案也不宜大批量的推出，一期4幢房共294户，也可以分批分量，结合楼层，户型特点以及地理位置作推广。
4、户型配比分析
四季晶华面积配比如下：
户型
面积范围
户数
总户数
比例
2房2厅1卫
91—92
148
436
%
3房2厅1卫
102—107
84
436
%
3房2厅2卫
119—130
176
436
%
复式
158—160
28
436
%
天辰花园面积配比如下：
户型
面积范围
户数
总户数
比例
1房2厅1卫
9
244
3%
2房2厅1卫
—
63
244
26%
2房半2厅2卫
—
28
244
11%
3房2厅2卫
—
29
244
12%
4房2厅2卫
162—187
96
244
39%
复式
—
19
244
7%
福新星城面积配比如下：
户型
面积范围
户数
总户数
比例
2房2厅1卫
—
83
294
28%
2房2厅2卫
2