市场调研及规划设计建议方案
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目录
一、前言
二、地块情况及分析
三、市场宏观现状
四、未来几年的供应状况及竞争环境
五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等
六、项目的发展方向
七、可比性项目产品分析
八、项目规划建议
1、市调的目的
2、市调的范围
3、市调的方法
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一、市调的目的
在进一步了解漯河及召陵区房地产市场情况基础上，结合项目地块分析，提出项目定位及整体规划建议，并依据规划设计和市场机遇拟定本项目的启动区策略和推售策略
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二、市场调研范围
1、地块及周边环境调研，分析地块的区位及地块的优劣势
2、供应市场情况调研，分析漯河市场及召陵区价格情况和产品情况
3、需求市场情况调研，分析客户对项目的认可度和项目的认同度
4、潜在竞争情况调研，分析潜在物业的供应产品形态和未来的竞争走势
5、专项(物业）论证调研，分析漯河利销项目的产品特质，对本项目产品的启示
6、其他方面，即营销策略实施设想的业内试探和论证
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三、市场调研方法
1、市场走访/电话征询
走访楼盘36个，并通过电话征询进行数据验证
2、问卷调查
市区内客户意向问卷征询1200余份
3、行业人士约谈/座谈
访谈召陵区销售总监4人，金山板块销售总监2人，并进行其他区域关系朋友访谈以及一
线销售人员访谈
4、相关行政部门数据查询
通过关系，调研房管局相关召陵区楼盘成交数据若干
5、展会调研
漯河房展会走访
6、专项访谈
对召陵区开发项目设想进行无主题敞开性访谈两次
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目录
一、前言
二、地块情况及分析
三、市场宏观现状
四、未来几年的供应状况及竞争环境
五、受访群体对项目的看法及兴趣/意见等
六、项目的发展方向
七、可比性项目产品分析
八、项目规划建议
1、地块区位优劣势分析
2、地块现状优劣势分析
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金山组团
金山组团
召陵组团
城市副中心，产业物流基地
城市生态居住示范区
召陵区：城市副中心，产业物流基地
解读1： 所在区域为产业物流重心发展区，同类物业开发，与河西比较有劣势
从城市规划功能来看，作为居住物业开发，本项目与隔河相望的金山组团在区位竞争上存在劣势
一、地块区位优劣势——区域规划解读
会展板块
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本项目
淞江路
黄河路
中山路
区政府
解读2：项目处在本区域核心发展区的边缘地带，优势不够突出
召陵区核心发展区当前处于淞江路以南，黄河路以北之间狭长区域，当前淞江路以北居住环境较差
召陵热点发展区
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经开区北组团：处于待深度开发状态，村庄和部分拆迁房
热点开发区域：政府机构迁入、开发热度高，公园规划、道路规划具有一定优势，亦是未来召陵区最佳的居住区域
待开发区域：目前以农地和村路为主，除中山路贯通外，其他道路规划待建中
滨河景观带建成区
解读3： 核心区居住环境较好，项目所在区域环境较差，与召陵板块相比有劣势
召陵区属于基本采用行政机构拉动型的运作模式，正开发状态的中心区域，在居住环境上具有较强的优势，但两侧目前居住环境条件相对较差
一、地块区位优劣势——区域居住环境及人文环境
本项目
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一、地块区位优劣势——区域内开发成熟度状况
召陵行政区板块
金山组团板块
本项目
解读4：所在位置与两大板块相比存在一定劣势，但由于项目规模较大，可塑性较高，故必须考虑利用现有市场空间，产品差异化，开发形式及节奏等以突出项目可售性，借势销售
1、召陵板块：开发规模亦比较大，但整体产品品质一般，价格较低、区域性的号召力不够强
2、金山板块：开发热点已初步呈现，并且在东外滩、熙园、沙滩浴场的带动下，板块的影响力已初步形成、产品品质和价格水平已拉至漯河较高的水平（甚至最高）
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