房地产评估案例市场法.doc

房地产估价案例分析一、市场比较法---＊＊大厦办公用房
1．房地产位置状况
本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。
2．房地产的权利状况
委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,。
3．房地产概况
委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,，地下为车库，（车位116个）。
该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,。建筑物外墙为全玻璃幕墙，有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。设宽带网络，光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
：
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。
交易实例调查情况表
实例
项目名称
地址
标价
A
新**国际大厦
**南路360号
$2,800
B
**联合大厦
**东路139号
$2,800
C
**证券大厦
**南路528号
$3,000

比较因素条件表
物业名称
待估对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
因素情况
名 称
＊＊银行大厦
新**国际大厦
**联合大厦
**证券大厦
坐落位置
＊＊＊路＊＊号
**南路360号
**东路139号
**南路528号
所处地区
**新区金融区
**新区金融区
**新区金融区
**新区金融区
建筑用途
办公楼
办公楼
办公楼
办公楼
单价
待估
22,480
22,480
24,090
交易日期
2015年6月30日
2015年8月
2015年7月
2015年7月
区域因素
商业繁华度
繁华,金融业聚集区
繁华,金融业聚集区
繁华,金融业聚集区
繁华,金融业聚集区
交通条件
有地铁和多条公交线路
有地铁和多条公交线路
有地铁和多条公交线路
有地铁和多条公交线路
公共服务设施
金融区，公共服务设施齐全。
金融区，公共服务设施齐全。
金融区，公共服务设施齐全。
金融区，公共服务设施齐全。
自然条件
优
优
优
优
社会环境
优
优
优
优
地区性不