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买房个人心得.doc五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证， 第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规 划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土 地资源和房屋管理局核发的。
那么怎么样看待“五证” ？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有 土地使用证，一个是预售许可证，（在商品房销售许可证中，主要标明了证号、售房单位、 项目名称、用途、房屋坐落、销售范围、建筑面积、销售方式、土地使用年限、发证机关、 有效期限等内容。）
这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的 是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所 预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。
如何阅售楼书。售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注 意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认 预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不 是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小 区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。 在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的 区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特 定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金, 接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保 作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一 定要分清是哪个“定”（订），因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的 条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。
给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定 的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约 定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返 还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保 法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的, 给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的， 应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房 买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金 的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应 当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条 件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立 商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产 开发企业应当向买受人返还所收费用
建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多 少II之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金 应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。
买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格 时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明 书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任, 正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是二年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰
脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其 他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
商品房销售面积的计算问题。在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公 摊的面积写清楚
一、 医院：如果居住的地方在医院附近，在风水上是不好的。
二、 教堂、寺庙
三、 发射塔
四、 公安局、消防队
五、 政府机关
六、 学校
七、 菜市场
八、 戏院、电影院
容积率：尽量避免高指标
购房者一定要选择选择在适当的区间内选择容积率，如多层不超过3,以小高层居多的 小区在4左右，而高层为主的小区不能超过5。
购房者在如果要真正小区的绿化程度，除了要询问