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某别墅项目营销推广提案（doc 27页）
山东池州某别墅项目营销推广提案
序言
通过我司对本案的分析得出，如果本项目用常规的操作手法运作将会遇到较大的阻力， 我们思路是将此盘设计成为池州通过旅游面向全国的窗口项目，做成为当地周边地区和 九华旅游的第一站，把项目规划成一个具有经营内容的文化景观旅游房产，并努力在这 个层面上最大限度地获得政府的支持，因为：
1、本案最大的优势是中央人工湖的景观。
2、池州当地人口不多，外来人口少，经济基础薄弱，狭小的市场容量不能快速有效地消 化本案大量的高档物业。
3、池州几乎没有支柱产业，在城市打造上缺乏创意和手段，唯一的经济依靠是旅游业, 综合以上情况为将本案打造成城市亮点一“旅游景观房产”提供了巨大发展空间。
因此，我们认为一定要把项目提高到作为展示城市的窗口的高度，只有搭好台与政府一 块儿唱戏，才能给老百姓描绘一个美好的蓝图，最终达到顺利销售、快速回款的目的。
目录
第一部分项目解析 P2〜P6
第二部分项目定位思路 P7〜P16
第三部分项目运作思路 P17〜P26
第四部分项目运营执行计划 P27〜P30
第五部分总结 P31
第一部分 项目解析
一、池州房地产市场概况
（一）处于起步阶段 池州房地产市场处于一个萌芽阶段，投资意识有待提升。
（二）期房销售为主，少量楼盘以贵宾卡买号销售
期房销售为主。以汇景国际为例，大部分楼盘在期房阶段便销售一空。销售手段穿插贵 宾卡号的购买，取得优先权利，这也表明其存在一定的炒楼花现象。
（三）专业策划认可度加强
对策划商的认同度加强，专业的楼盘操作运作得到认可，发展商对打造楼盘形象和自身 的品牌愈加重视，不再单纯地为做房产而做房产。
（四）其他物业参考
在当地运作相对成功的有'汇景国际花园''和泰星城’等，'汇景国际'有部分类似于 本案的高档物业，但总量较少，口碑较好。两小区以多层住宅为主，市场均价处在1800 元/平方米左右，部分高档物业为2100元/平方米左右，本案可以参考二者进行价格及物 业配套定位，但建筑形态始创池州之先，有着非常大的机会鼎立市场之颠。
二、项目概况
（-）基本情况
地理位置：该项目位于池州市城西，西门大桥318国道以东，新清溪河西南，规划城市 环线东北方向。俯瞰呈似半岛形态，原始生态条件完好，被规划为的池州市内高尚住宅 区。
周边配套：该项目与老城商业中心区仅一桥之隔，几分钟到达市中心区域，拥有齐全的 生活配套；是池州市目前出则闹，进则幽的独天得厚的静谧居所。
社区配套：中心湖，湖心岛、民俗风情街、诗碑林、游船中心、商业街、大型社区会所。
基本指标：占地面积480002面。
总建筑面积：，
住宅建筑面积：100605 m\
商业建筑面积：43890 ml
容积率为：。
绿化率：% o
(二)外部环境
交通：临近市中心，几分钟以内可到市区的任何区域，相信项目建成后公交线路将有望 得到解决。
配套：市区内的各大商场、超市、医院、学校、宾馆等只有几分钟的车程。
休闲：九华山景区离市区只有二十多公里，市内各大宾馆都有休闲设施及上岛咖啡等。
娱乐：大酒店休闲中心、宾馆KTV歌城、电影院、网吧等。
餐饮：九华国际大酒店、九子宾馆、杏花村宾馆、梅园酒家等。
学校：贵池幼儿园、贵池中学、双语学校、池州职业技术学院等。
银行：中国银行、建设银行、农业银行、工商银行、信用合作社等。
医疗：池州市医院、人民医院、中医院、妇幼保健院等。
三、项目SWOT分析
(―)优势分析 strengths
1、规模优势
本项目占地720亩，总建筑面积14・4万余平方米。政府对市区土地供应的宏观调控，使 得项目成为目前乃至将来市区内规模最大、规划高好、档次最高、社区配套最全的住宅 群。
2、景观优势
东面的清溪河，社区里的中心湖，南面大片原始生态用地，大面积的山地植被，具有绝 佳的景观，更使得项目成为市内罕有真水、真自然的大型高尚生态社区。
3、市政配套优势
紧贴老城商业中心区，交通便捷，可以共享老城一切的市政配套。
4、品位风格优势
风格以徽派建筑为主的中式高档物业，古色古香，品位感觉层次高档，并符合当地人对 徽派建筑的喜好。
（二）劣势分析 weakneses
1、地段劣势
城西南片区城建设施较少，而且路况差、周边环境差、治安条件差，这些因素致使部分 市民不认可项目地段。
2、周边环境不成熟
周边的环境不成熟，没有形成规模，需要经历一段较长时间才能达到成熟。
3、地势劣势
项目地势北高南低，错落式，中心为湖，地貌低洼，填土量高，再加上堤坝的建设工程,
成本势必增高，这对销售价格产生不利。