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金山廊桥项目营销方案
一、 背景：
岳西老城区两大传统商圈的连接带上的金山廊桥， 不禁想到清明上河图车水马龙， 熙熙攘攘
虹桥，如今作为金山廊桥的推出不仅顺应古今而且传承当代， 是商业文化的升华也是商业模
式的升级，在历史的脚步中注入现代的商业元素，成就一个时代的辉煌。
打造一个特色文化旅游商业新模式。
二、 业态定位：
每层需要引进品牌旗舰店 1-2家，作为品牌龙头，以大品牌带动小品牌拉动消费，在公共部 分及大露台，可以增加“花车”及“移动城堡”增加商业氛围。
一层：品牌餐饮、品牌服装、等
二层：时尚街，名品街、欢动街
三层：台湾小吃、廊桥酒吧、 KTV、一茶一坐
三、 销售与运营同发展
鉴于项目全国连锁发展的宏伟目标， 为此作为第一一炮而红的标杆项目， 前期首先借助优秀
的招商公司联合，招商先行，拓展区域优质品牌形成具有全国影响力的优秀品牌公司。
销售：将3-5年赢利预期提前实现，并且拿收来的租金培育市场，实行 7%-9%回报模式
租金：基于对市场租金的调研，后期运营可维持在 50-60元/平方米/月平均租金。
3-5年内培育市场实现统一运营管理模式，统一业态、统一招商、统一管理。将市场做活，
而不是“东家开店，李家闭门”；高端品牌商招不进来来，低端品牌又无法提升项目档次的
尴尬局面。培育市场的目的就是要打造一个成熟的商业中心，为此销售模式建议：
二-三层：划分20-40平方米商铺，1-3年返租27%，平均每年9%, 一次性给付购房投资客
户，并可冲抵购房款。4-5年20%，每半年返还一次。年回报不超过 10%,划分形式可作为
室内步行街考虑。由招商公司统一招商，由管理公司统一运营管理， 5年120回购。
楼层
销售面积
扣除1-3
年返租合 同价
售价
返租支出
招商收入
平均
1-3年
按售价回报
4-5年
按售价回报
1-3年
4-5年
租金
金额
年回报率
金额
年回报率
租金
金额
租金
金额
2F
4000
10220
14000
0
9%
11200000
10%
45
6480000
70
6720000
58
3F
1000
9490
13000
0
9%
2600000
10%
45
1620000
70
1680000
58
小计
5000
0
13800000
8100000
8400000
收支平衡
月均成本租金
46
元/平方米
46
元/平方米
销售收入
50370000
注：开发利润不含3层1000平方米自持及1层商业销售额约28000*2000=56000000
四、 项目建议：
1、 1-3层需要增加货运电梯，否则配送存在一定问题。
2、 成立招商公司及管理公司，以专业化商业管理，实现廊桥品牌建立
3、 一层目前已经销售，招商仅可作为服务项目但无法制约小业主，开街存在一定问题，建 议补签运营管理协议或者成立业主委员会制定商业物业管理规范及条例。
4、 桥两端出入口可以增加富有地方文化的雕塑小品。
五、 工作执行计划
时间
招商工作
销售工作
5月
业态定位论证
营销策划方案制定
6月