房价是怎么涨起来的.doc

房价是怎么涨起来的房价是怎么涨起来的话从 1994 年说起,那一年中国开始实施税制改革,从原有的财政包干体制转变为更适应中国国情的分税制。但是由于当时的种种阻力, 这种分税制改革并不彻底, 事权与财权划分不规范, 常常出现上级政府集中财力, 下级政府埋单的情况。税源的枯竭使地方政府盯上了“土地转让金”这一块肥肉, 轰轰烈烈的地产开发运动就此拉开帷幕。最早在地产行业中打头阵的并不是现在价格疯长的商品房, 而是一个叫做“经济开发区”的东西。据 200 3 年有关部门统计,全国 600 0 多个开发区当中只有 1800 多个是经国务院和省政府批准的。各类开发区规划面积 万平方公里, 超过了现有城镇建设用的总量。全国省级以上 900 余家开发区“圈地”不开发, 3000 万亩规划用地开发不到一成四。截至 2002 年底,全国累计收取土地出让金 7300 亿。一些市县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的 35% , 有的竟然高达 60% 。开发区圈地运动的过热导致了银行信贷风险的增加, 随着中央对开发区的降温,地方政府迫切的需要寻找新的土地财政来源。结果大家都知道了,他们盯上了商品房。 1998 年房改刚刚开始时,任务的核心是“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”。 2003 年8月 12日, 由建设部起草的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”( 国发[2003]18 号,简称 18 号文) 出台。在这份文件里, 经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。这一政策的出台导致房地产开发商终于可以放开手脚,不用专心去盖老百姓买的起的房子,而是专注于商业利润更加丰厚的高价房和商业地产项目。 200 3年9月3 日, 潘石屹在接受媒体采访时喜形于色地说了一番意味深长的话:“都是利好消息,只要读懂了这个通知,房地产开发商都会很高兴的。”他说的没错, 根据中国社科院蓝皮书报告, 1998 年至 2003 年全方米的价格只增加了 343 元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的 18 号文的第一年—— 2004 年, 每平方米的房价就比上年暴涨了 352 元。大家可能还记得 08 年底茅于轼炮轰 18 亿亩耕地红线的事情。这里暂且不讨论这根红线是不是合理, 但是客观上, 它的确限制了土地的供应。 18 亿亩红线使土地成为稀缺资源, 18 号文又使本来就稀缺的土地资源的开发得更加不平衡, 同时政府的地方财政需求变相的为房地产做了最佳的担保——所有这些因素加在一起, 使房地产成为中国最佳的投资产品。 2003 年除了这个 18 号文, 还有一件事对后来得经济结构产生了深远的影响, 那就是国资委的成立。国资委在成为 7 万亿国有资产的大老板后, 通过兼并收购和股份制改革, 使一个个国字头企业“扭亏为盈”。背后的实质是国企成功的垄断了银行信贷资源, 并利用政策优势占据了大部分市场资源, 同时还能腾出一只手不断的从股市中吸水。国企壮大的代价是整个私营经济的萎缩, 私营经济的不振又导致大量私营资本迫切的寻找利润更高的投资途径。最后他们锁定了股市和房市。股市的疯狂已经成为过去时,房市的疯狂还在进行中。到 2009 年连国企都按捺不住激动冲入地产市场时,疯狂差不多也快达到顶点了。很多人说房价不会跌,因为有刚性需求。他们