深圳罗湖鸿隆罗湖写字楼定位报告(全)精要.ppt

鸿隆写字楼定位方向研究鸿隆写字楼定位方向研究凤凤凰凰涅涅磐磐认识区域认识区域蔡屋围片区的深圳证券交易所是深圳金融心脏,发展银行大厦等金融机构云集在其周围; 深圳书城是深圳图书消费中心; 深圳大剧院是深圳重要的文化设施,是深圳“文化沙漠”中的绿洲; 地王大厦、华润大厦、深圳发展银行大厦、深业中心、世界金融中心等,是深圳最典型的高档办公中心,汇集国内外大批的知名企业,它们共同构成了一个在深圳配套、设施最等各方面最为完善的 CFD 商圈。片区商务等级高,辐射范围不单遍及珠三角,还及至香港等地。区域内商务人流大,商业氛围浓郁,写字楼、酒店、商业、住宅相拥林立,其中以商务功能为主,辅以商业和居住功能,互为融合一、蔡屋围片区金融氛围浓厚,聚集各大银行金融大厦区域未来发展规划一、京基蔡屋围金融中心改造项目预计 2009 年完毕,建成后为深圳第一高楼随着 2005 年底蔡屋围金融中心区拆迁工作的开始,标志着深圳金融中心区改造项目的正式启动。拆除的旧楼房共 135 栋,总建筑面积达 万平方米,改造工程将在 2009 年后正式完毕,改造后的蔡屋围金融中心区建筑面积将扩大一倍多,不仅成为具有金融、办公、商业、文化、住宅多功能、配套设施齐全的现代化社区,还将成为深圳的“金”地。本项目依托未来将建成的深圳第一高楼京基大厦,有着良好的商务环境背景可依托。地铁 3号线从罗湖红岭中路—龙岗龙兴街站,计划 2009 年建成,本项目紧邻地铁 1号线的老街站和大剧院站,同时与 3号线的起点站红岭站相邻, 本项目未来将是双地铁上盖物业,交通便利度非常大。二、深圳地铁三号线预计 2009 年开通区域未来发展规划香港华润集团在深圳投资开发的“华润中心”,是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群, 总建筑面积 55 万平方米,总投资逾 40 亿港币。华润中心二期项目包括一座超五星级商务酒店、酒店式公寓、国际商业休闲广场、高尚住宅等,现已动工,总建筑面积达到 26 万平方米,项目预计在 2008 年中之前落成启用。华润中心项目的全部落成启用,将与本片区的升级改造联手巩固和加强罗湖商务中心的地位。三、华润中心二期预计 2008 年启用区域未来发展规划 1 月 26 日,花旗银行在我市福田区正式启动一家新的个人零售银行网点。 2月7日,汇丰银行在福田中心区新设一家全能型支行,在增添个人理财网点的同时,加强对工商企业的服务。 3月下旬,渣打银行龙岗支行将举行隆重的开业仪式。渣打银行中国区个人银行总裁叶杨诗明自豪地告诉媒体,在华南地区,该行在深圳的业务最出色,今年,一些原本设在其他城市的部门也会迁往深圳,并争取在深圳南山区等地再增设两家支行。 四、外资银行全面进入中国市场,深圳正成为外资银行抢滩的重点城市。区域未来发展规划自 2006 年 12 月外资银行开放金融服务以来,上海作为中国领先的金融中心已经从银行业的发展中受益颇多。各主要城市面临着写字楼供应紧缩的状况,在强劲需求的刺激下租金持续攀升。一、罗湖写字楼市场非常成熟,出租率高,回报率稳定目前罗湖片区的写字楼市场已经进入成熟期,出租率达到 90% 左右,回报率很稳定。除了世界金融中心相对较高外,其它的甲级写字楼空置率均低于 10% 。物业名称平均租金(元/ m 2/月) 出租率地王大厦 120 97% 世界金融中心 110 80% 深业中心 95 93% 发展银行大厦 115 95% 华润中心 135 100% 新闻大厦 65 94% 蔡屋围发展大厦 50 90% 成交日期物业名称成交面积成交价 2006 年9月地王大厦 9楼2200M 215300 元/ M 2 2006 年8月地王大厦 10楼336M 215000 元/M 2 2006 年5月地王大厦 15楼1091M 213000 元/M 2 2006 年8月地王大厦 17楼195M 214500 元/M 2 2006 年10月地王大厦 25楼404M 217200 元/M 2 2006 年10月地王大厦 27楼140M 215500 元/M 2 2006 年8月地王大厦 43楼404M 217300 元/M 2 2006 年12月地王大厦 61楼198M 220500 元/M 2 区域写字楼市场特点: 二、片区写字楼两极分化非常严重,甲级写字楼无论售价还是租金, 二、片区写字楼两极分化非常严重,甲级写字楼无论售价还是租金, 乙级都难以望其项背。乙级都难以望其项背。罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中心, 罗湖可售的甲级写字楼只有地王和嘉里中心, 甲级写字楼市场需求旺盛。甲级写字楼市场需求旺盛。三、从三级市场成交客户需求面积分析, 100-200 平米为最受欢迎面积区间,同时,