岑村房地产市场调查报告.doc

岑村房地产市场调查报告.doc: .
岑村项目市场调研
一、宏观环境调研
1. 广州市城市规划
1. 1 2010至2020年：“优化与提升“的城市发展战略
2010至2020年，广州城市发展进入新阶段，从空间拓展向强调“优化与提升”品质转 移，对新区、旧区的每一块土地精雕细琢，令城市框架更细化。2020年，广州城市发展重 点在丁■新区配套建设的完善。包括：
* 优化城市生活空间，改造旧城；
* 协调珠三角及泛珠区域建设、统筹城乡发展，实现粤港澳交通一体化；
* 提升城市基础设施水平，强化广州作为区域交通枢纽、物流、客流中心的地位；
* 完善“双快体系”（快速轨道交通、高快速路交通）、“双化体系”（公共交通一体化、 区域交通一体化）交通；
* 构建合理的“蓝脉绿网”生态格局，实现区域生态系统良性循环，保障广州城市发展的生 态妥全。
1. 2以五大功能区建设集聚城市高端职能持续提升城市综合实力
广州市委、市政府提出在空间战略“八字”方针的基础上，实施“中调”战略。“中 调”：疏解密度，改善人居；提升功能，优化环境；保护传统，凸显文化。
（1） 以保护历史文化资源为前提，推进旧城有序有机更新，建设世界文化名城。加强 城市文化特色风貌营造，建设文化特色名片地区；整体梳理内部开放空间，提升城市形象， 初步构建“两轴两岸四大绿心”城市开放空间体系；建设符合现代化国际城市需要的文化设 施，举行大型文化活动，提升文化影响力；
（2） 疏解居住人口，降低居住功能比例，引导向新城区转移。引导中心片区人口向外 疏解，降低中心片区人口密度；优化公共绿地系统布局，复兴河网水系，构建绿色串连步行 廊道，提升生态环境品质；完善和提高基础配套设施建设水平，健全住房保障体系，提高人 居品质。
（3） 加强“城中村”改造力度，促动“城中村”价值提升，改善居住环境。
（4） 实施“退二进三”政策，实现第二产业由中心城区向外围集聚区转移。适度发展 都市型工业。
新一轮战略规划经过研究提出新时期，面向新的挑战与机遇，广州市空间发展战略将从 “拓展”走向“拓展、优化与提升”转变。
小结
在"优化与提升“的战略下，广州市区域中心城市地位得到了巩固和提升，保持经济快 速增长，大力拓展城市空间，优化城市功能布局，适度超前建设以道路交通为重点的城市基 础设施，全面提高城市整体环境质量，取得了令人瞩目的成就。“跨越式”城市框架初步形 成，多中心布局已现雏形。作为广州中央商务区的天河北将会迎来进一步的发展和升级，这 对天河北商业地产是一个利好消息。
2. 广州市房地产市场分析

2011年是房地产史上调控最严厉的一年，连续的准备金率的上调，限购政策扩大到二 线城市，这些都显示出政府稳定房价的决心。而一向由政策主导的房地产市场也由此陷入低 谷，投资需求得到很大的抑制，市场供求关系发生改变，市场观望情绪加剧。
2. 2广州房地产走势分析
供求分析
根据广州市国土房管局阳光家缘网，2012年3月，全市10区批准预售的商品房项目共
15个，批准预售商品房4104套，同比增加4. 5%,环比增加189. 8%；面积47