常福新城项目定位及发展战略研究.ppt

常福新城项目定位及发展战略研究
人民电器
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定位前的思考
项目发展方向研判
报告基本思路
第一部分
第二部分
项目发展模式研究
第三部分
核心问题界定
项目属性界定
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项目概况
常福新城扼守武汉西南大门，京珠高速与318国道交汇点，具有独一无二的区位交通优势。
项目距武汉市中心约20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和武昌、汉口火车站，
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，通达长江中游城市圈的30多座城市，东去上海，西抵重庆，南至广州，北上京城，距离均在1000公里左右。
中心城区
北京方向
重庆成都方向
广州方向
上海（长三角地区）
天河国际机场
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项目位于常福新城启动区，北靠318国道，临近京珠高速，交通环境便捷。
地块四至
东：待开发用地
南：常福新城工厂区
西：常福新城工厂区
北：规划路（318国道）
东
北
南
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地形地貌
项目地块较为规整，地势平坦，有利于项目的规划和开发，但缺乏强势自然景观资源。
变电站
高压线
小山包
项目北侧红线外区域紧邻318国道，昭示性较强，通过环境塑造可成为本案的形象展示区。
项目北侧的变电站和高压线对项目环境有一定影响。
项目周边的工厂区废气污染会对项目的环境造成一定影响。
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经济指标
规划总用地面积
540258㎡
规划用地性质
商服用地
其中建设用地面积
393667㎡
商服占比
85%
代征城市道路面积
104866㎡
用地位置
常福新城启动区
城市绿化用地面积
41725㎡
容积率
<=
可建筑总面积
<=㎡
建筑密度
<= 35%
京珠高速
知音大道
G318国道
G318国道
项目规划容积率<= ，可规划建筑面积约70万方，其中商服面积占比85%，是以商服性质为主的房地产项目。
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E3——由蔡甸常福向北沿318国道，经沌口沿芳草路过汉江，沿发展大道、二七路过长江，之后沿友谊大道至武汉站、经化工新城到阳逻。全线贯通武汉三镇，连接了汉口站、武汉站。线路全长80公里，设站28座。
轨道交通规划将极大提升常福新城区域的城市价值，拉近其与武汉主城区的城市距离，区域未来发展潜力不可估量。
交通配套
目前区域内的交通配套仅有205、5101、5102，轨道交通E3号线规划将极大提升项目区域价值。
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目前常福新城属于城市陌生区域，配套设施极为匮乏，主要依托武汉经济技术开发区，是开发区的延伸地带。
配套环境
常福新城
武汉经济技术开发区
薛峰

距离王家湾路程约20公里
距离薛峰路程约4。5公里
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武汉西南大门常福新城
城市陌生区
无强势自然景观资源
70万方，商服用地性质为主
郊区大盘
项目属性界定
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项目优劣势分析
优势
劣势
项目体量大
项目规划用地面积54万方，总建面70万方，项目用地功能主要以商业为主，属于大规模开发项目；
自然环境较好
项目处于郊区，周边自然环境优越，空气质量佳；
项目交通环境优越
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心仅20公里，半小时内可以到达武汉天河机场、武汉港和武昌、汉口火车站，2小时内可通达长江中游城市圈的30多座城市，处于中国经济地理的核心位置 ；
区域较为陌生
本项目在该区域人心中概念较浅，非相关人士，熟悉的不多，属于有待挖掘区域；
资源不强势
项目虽然视野开阔，空气清新，但周边为工业园区，自然景观缺乏，总体上讲没有较强势资源；
距离市区远
京珠、沪蓉高速公路与318国道在此交汇，距武汉市中心仅20公里，车程时间约30分钟左右，在一般人居住概念里距离市区较远；
配套不完善
项目周边生活配套设施缺乏，居民的生活及出行不便；
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