嘉定新城项目前期定位剖析.ppt

日期: 日期: 2010/1 2010/1 常发地产嘉定新城项目前期定位报告谨呈:江苏常发地产股份有限公司 5市场扫描市场扫描市场扫描项目背景及产品策略项目背景及产品策略项目背景及产品策略方案建议方案建议方案建议 6本案 11 号线地块方正,距地块方正,距 11 11 号线嘉定新城站仅号线嘉定新城站仅 500 500 米,地块北侧将规划为大组团绿地米,地块北侧将规划为大组团绿地景观,是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源景观,是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源 11 号线嘉定新城站距离本地块 400-500 米远,与市区交通无缝连接地块北侧将规划为的大组团绿地景观地块现状地块南侧有一变电站,会给本案带来一定负面影响项目背景?地块方正,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距 11 号线嘉定新城站仅 500 米,与轨道交通无缝链接。 7 项目名称温泉路地块出让面积 平方米容积率 建筑面积 平方米建筑密度 30% 限高 60 米楼板价 12076 元?地块位于嘉定新城,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距 11 号线嘉定新城站仅 500 米,与轨道交通无缝链接。?本案为 万方, 容积率,地块方正,中等规模体量,建筑密度 30% ,限高 60 米,规划限制下产品线以小高层为主,产品灵活性较差。项目背景项目建筑面积项目建筑面积 万方中等体量,容积率万方中等体量,容积率 ,限高,限高 60 60 米,建筑密度不大于米,建筑密度不大于 30% 30% ,规划限制下产品线小高层为主,产品灵活性较差,规划限制下产品线小高层为主,产品灵活性较差本案 11 号线 8项目背景嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价?近期嘉定地价持续升温,楼板价已在 12000 元/平米以上,而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备,前期拿地楼板价仅在 2000 元/平米左右,摊低了整体成本,其后续开发及操作有较大灵活性。?本案为嘉定地王项目,楼板价偏高,为 12076 元/平米,体量较小,为 万方。本案为嘉定新城地王项目,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势本案为嘉定新城地王项目,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势项目名称楼板价(元/平方米) 新地块楼板价(元/平方米) 保利置业保利湖畔阳光苑 2400 嘉定区嘉定新城 A04-1 、 A04-2 地块 11148 嘉宝嘉宝紫提湾 2400 嘉定区菊园新区 B10 地块 6501 新城新城西尚海金郡 2216 嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块 13200 龙湖龙湖骊城 2090 嘉定区嘉定新城 A15-1 、 B05-1 地块 12200 盘古盘古天地 1336 嘉定区嘉定新城 A03-8 地块 12586 9项目背景项目背景开发进度:项目 2010 年底动工, 2011 年上半年上市开发进度:项目 2010 年底动工, 2011 年上半年上市 10两大使命常发首次进入上海,意义非凡利润企业品牌塑造企业品牌塑造项目背景常发地产首次进入上海,项目肩负着品牌形象的成功塑造和利润创造的使常发地产首次进入上海,项目肩负着品牌形象的成功塑造和利润创造的使命命 11 11项目背景 08 08 年下半年,一场金融风暴席卷全球, 年下半年,一场金融风暴席卷全球, 从从 10 10 月起,中央密集发布了以救月起,中央密集发布了以救市为目的一系列政策市为目的一系列政策 12 12 上海市自 07 年“9· 27 新政”出台,成交量开始直线下降,随后在一定幅度内波动,整体成交低迷,直至 08 年“ 10 · 28 新政”出台及政府救市措施的刺激,成交量从 09 年初开始回升,目前整体表现出“量价齐升”。 09 年 1-11 月,商品住宅累计成交 1688 万㎡,与 08 年同期相比增加 % ,超过 08 年全年的成交面积( 08 年全年成交 万㎡); 11 月全市商品住宅成交 227 万方,成交均价高达 14725 元/平方米。二套房政策出台, 打压楼市政府救市政策出台 08 年市场调整受政策利好刺激,刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力, 受政策利好刺激,刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力, 09 09 年年 1-11 1-11 月, 月, 商品住宅累计成交商品住宅累计成交 1688 1688 万㎡,成交量同比激增万㎡,成交量同比激增 % % 项目背景 13 13 楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚至部分领域(如二套房、首付比例、贷款利率)已经明显收紧至部分领域(如二套房、