XXXX0713湖北宜昌凯利合益路项目四方案分析(世联).ppt

宜昌凯利合宜路项目第一轮方案评价分析
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问股份有限公司所有，未经世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
好的规划设计要能够体现发展商的开发目标和节奏意识，评价前必须分析规划设计的条件
用地规模：
主要规划约束条件：
定位目标：市场领导者地位、适度超越市场的新产品价值体系、城市山谷里的欧式大宅
产品配比定位：㎡，㎡，沿街底商约8000㎡，幼儿园约2000㎡，会所约2000㎡
本项目前提条件分析
项目在规划设计中必须重点思考（不限于此）的几个问题
规划结构：规划结构/空间布局是否有逻辑？主轴、人/车行动线是否清晰等等？
资源的利用：建筑排布中是否充分利用外部山景、布局是否考虑价值的均衡？
节奏的安排：产品的排布及组团划分是否考虑各期开发的组合性、多样性？
营销展示的安排：能否营造良好的启动区展示？向消费者充分传递本项目价值？
2
【定位回顾】项目产品各阶段组合策略——高开高走，首期不同产品组合启动引爆市场，收官期以联排别墅最大化利润
阶段产品目标
一期：起势期
二期：发展期
推出联排别墅、高层产品，启动立势
高层产品，持续回现
项目条件
合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多
项目建立良好形象及口碑，规模已现，拥有强势竞争力
三期：收官期
推出市场稀缺的联排别墅
依靠区域大盘形象及品牌，实现溢价、利润最大化，完美收官
开发量
商业
产品节奏
会所
联排别墅
高层
阶段配套投入
会所、沿街底商
幼儿园、沿街底商
——
联排别墅
3
【定位回顾】项目产品开发节奏——
单位：㎡
一期规模：住宅约72468㎡（㎡，联排4800㎡），商业3500平米，地下车库5000平米；
4
【定位回顾】一期户型配比：参考市场畅销户型，以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，吸引主力改善型客户
项目一期户型配比
产品形式
面积(㎡)
赠送
赠送后户型
赠送后面积(㎡)
套数比
客户
作用
二房
85
凸窗＋入户花园＋空中院馆
经济三房
105
≈26%
首次置业、改善需求
细分需求，控总价，吸引一步到位
大二房
105
凸窗＋入户花园＋空中院馆
舒适三房
125
≈32%
改善需求
主力客群的主流选择
舒适三房
125
凸窗＋入户花园＋空中院馆
舒适3+1房
150
≈52%
联排别墅
210-250
(半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院
——
320-360
≥20套
高端客户
提升项目形象
阶段产品目标
一期：起势期
推出联排别墅、高层产品，启动立势
项目条件
合益区域居住氛围一般，市场在售供应项目众多
客户演变
前期立足中高端改善型客户及部分高端客户
关键词：——实用性赠送——
5
【定位回顾】整体户型区间及配比原则：以基本舒适为原则，实用赠送为亮点，细分产品价值区间
项目户型整体配比
产品形式
面积(㎡)
赠送
赠送后户型
赠送后面积(㎡)
套数比
客户
作用
两房
80
凸窗
两房
—
10%
首次置业、改善需求
控成本
二房
85
凸窗＋入户花园＋空中院馆
经济三房
105
15%
细分需求，控总价，吸引一步到位
大二房
105
凸窗＋入户花园＋空中院馆
舒适三房
125
40%
改善需求
主力客群的主流选择
舒适三房
125
凸窗＋入户花园＋空中院馆
舒适3+1房
150
30%
居住升级、占有资源投资、
舒适四房
160
凸窗＋入户花园＋空中院馆
舒适4+1房
180-190
5%
高价值产品，吸引高端客户
联排别墅(四房)
210-250
(半)地下室、入户花园、大露台、前庭、后院、下沉式内庭院
——
320-360
≥50套
6
针对首轮设计三套方案，世联将根据以下KPI体系进行评价分析
1、规划结构的逻辑及其合理性
2、组团划分的合理性
3、单体排布的合理性
4、配套规划的合理性
5、地块资源的最优化使用
6、分期开发的合理性
7、启动区的合理性
8、产品组合及配比
9、产品布局价值均衡
10、营销展示和思维的体现
开发价值层面
营销意识层面
7
方案1——规划结构的逻辑及合理性
景观体系完整，轴线清晰，利于项目展示；
主轴上体现出“意大利台地园林”的布局特点；