二手房买卖交易流程.doc

二手商品房交易流程。  ﻫ ﻫ下面就以下几个方面详细解释三级市场二手交易各个环节.
第一:交易流程；ﻫ 1．   买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同,然后到国土局查档，交付定金ﻫ 2．   过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)
 3.   领取新证,(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同）ﻫ ４.   很行放款给卖方ﻫ 5.   水电,煤气,物业管理，有线收视，宽带,电话等的过户 
第二，是中介在进行房交易时的操作规则,或者说是操作实务程序ﻫ  1.   房源信息和客户信息的收集ﻫ  ２．   中介方如何带客户看房,协助客户寻找到中意的房;中介如何帮助业主进行宣传推盘ﻫ  ３.   中介方如何促成买卖双方的交易方法及专业技巧ﻫ第三:整个交易过程中所支付的税费额度及国家相关政策ﻫﻫ 
 ２．买卖双方应向国家相关部门交纳的税费;中介行业的收费标准ﻫ第四：如何正确处理争议的问题ﻫ１．   买卖双方在中介的促成下签定三方居间和同，然后到国土局查档,交付定金ﻫ     当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》(即中介公司提供的本公司的二手ﻫ房的买卖交易合同,有三方均需签名的〕后,应同时到国土局查档．ﻫ     
     此举的目的是为买房及中介方防范交易风险而作的．因为如果卖方出来交易不实行为，,二是确认
签约的卖方是不是占该物业的全部所有份额,三是确认是否在银行抵押．ﻫﻫ     在这个签约的环节，应注意的问题有以下几点:ﻫ    如果卖方权利人只有一个人名的话，中介和买房应弄清此人是否已婚，如果已婚,其卖房ﻫ行为是否得到其配偶的同意支持,如果是的话,应由夫妻同往签署,如果另外配偶一方未能亲ﻫ自到达共同签约，最能是签约人能同时出示配偶的亲笔授权书,这样防止婚内财产私自转移导ﻫ致交易最终不能成交的情况发生．不然，中介方要承担把关不严，未有尽职尽责的责任,买方很ﻫ有可能会损失定金,甚至是首期款等！ﻫﻫ     在中介交易实务中,通常会出现因为急于签单,而未能取得该物业另个一个未在房产证ﻫ上登记姓名的人的书面授权书而促成三方交易. 一旦出现权利人另外一方并不同意出售此物
业而导至向法院诉讼后，法院会宣布此合同无效的,买方就有可能带来无心的麻烦和金钱损失ﻫ    比如有些夫妻一方私自处理婚内财产,或是老公买给二奶的,后来要出售时被老婆知道ﻫ了,告上法院再就是有些是朋友合买的房,现在深圳有大量未ﻫ婚同居者共同买房，房产证上写上一个人的名字时,很有可能被写上名字的人利用这个便利私ﻫ自处置房产 ﻫ２．   过户 交纳相关税费 (如需赎楼的先赎楼，如买房需向银行贷款的要申请银行贷款）ﻫ    这个过户如果按业主（卖方)的房产证是在银行抵押的话,就要先赎楼,也就是还清银行的ﻫ欠款后,银行归还其房产证原证,这样业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行ﻫ正常交易ﻫ    过户时要交纳的税费情况又分以下几种：ﻫＡ.  原房产证登记时间到交易时间满五年的，可以免去营业税,同时也会免去城建维护费和教ﻫ育附加税，否则将不得免除;ﻫ 如果即满五年，同时业主夫妻双方在深圳范围内名下仅有唯一的这套房，