2007年上海市金山卫镇学府路项目市场研究及产品定位建议.doc

2007年上海市金山卫镇学府路项目市场研究及产品定位建议
金山卫镇学府路项目
市场研究及产品定位建议
20071>.11
//> 中管网房地产频道
目录大纲
第一部分背景条件
第二部分市场情况
第三部分项目定位
第四部分住宅产品建议及价值评估
第五部分商业产品建议及价值评估
第一部分:背景条件
项目区位研究
基础条件决定项目基本定位
项目区位研究:地理位置
金山区位于上海市西南,杭州湾北岸,处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。
形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。
杭州湾跨海大桥建成后,金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。
金山整体发展正处于上升期
项目区位研究:板块分析
金山房地产开发主要集中在三大板块:朱泾、枫泾、金山卫镇;
其中朱泾开发最早,枫泾依托一城九镇而引起市场关注,金山卫镇由于区政府的南迁,市政建设和房地产投资迅速升温;
作为郊环外板块,虽然快速交通网络比较便利,但是各板块相对独立;
与市区联系相对较弱,而且,区政府搬迁及旅游概念均已被广泛利用,还必须寻找新的突破。
枫泾
朱泾
金山卫
现代农业区
北起嘉兴市海盐郑家埭,跨越宽阔的杭州湾海域后止于宁波市慈溪水路湾,全长36Km。建成后将缩短宁波至上海间的陆路距离120余公里。形成沪杭甬之间的两小时交通的;金三角;地区,为建立现代化物流系统创造了条件。
是目前世界上已建或在建的最长的跨海大桥,大桥主体工程确保2003年内顺利开工建设,已建成并正式通车。
杭州湾大桥是我国交通部规划的“五纵七横”国道主干线中同江--三亚沿海大通道跨越杭州湾的便捷通道。
将促进长江三角洲地区交通网以及浙江省;二纵二横五联;公路网主骨架的形成,加强浙江省沿海深水良港与上海的联系,加速上海国际航运中心的建设,促进建成以上海为中心的世界级特大型国际都市圈,充分发挥上海的经济辐射和聚集功能,以及缓解浙江省杭州市公路交通瓶颈,促进长江三角洲南翼经济中心--宁波市的经济和社会的发展。
项目区位研究:杭州湾大桥促进经济持续发展
大桥的通车将为石化卫镇注入新的客源活力,此概念可以充分挖掘。
杭州湾大桥
宁波
上海
杭州
项目区位研究:板块分析
由金山大道为界,区分为新城与老城;
项目所处位置游离于新老城交界的边界,且临近工业区与化工区;
学府路为金山卫镇板块重要纵轴线之一;
游离于热点集中区之外,在区位无明显支撑的前提下,产品自身运作是重中之重
金山大道
工业区
石化加工区
本案
学府路
金山新城
松卫南路
亭卫路
金山老城
项目区位研究:项目周边小环境研究
N
汽车配件、五金
五金、配件一条街
相邻旧公房民宅
待出让地块
高压线
旧庙
项目小环境适居性较差,为工业区及城乡结合部风貌,与本项目开发定位初衷不符
项目区位研究:项目配套研究
周边配套设施仅停留在原镇级配套,无适合本项目目标客源的生活配套设施
项目目前依靠金山大道和学府路上的公交线;
生活配套匮乏且档次极低;
项目周边教育配套缺乏。
项目区位研究:同区域产品区位比较
两条天然河道、古文化遗址、原有居民物业等
>
工业厂房、化工厂、五金街、原住居民物业等
周边环境
(约19万平方米)
目前项目周边已具备成熟的道路区划
金山大道、学府路
本项目
100万方规模效应、自身完善配套、品牌效应
<
附加值
红旗西路待延长
>
道路条件
学府路、红旗西路
>
地理位置
绿地老街
比较
比较因素
就地理和道路而言,本项目先天区位条件略优于主要竞争对手。
项目区位研究结论
本项目为金山新城与老城双板块边缘,大区位概念缺乏客源认同感,小环境相对较差,为工业区和旧村镇风貌,区位劣势明显,是项目运作主要难点
在先天不利条件较明显的情况下,本项目自身规模,产品定位和产品力塑造成为项目操作成功的关键
在吸引周边客源的层面上,区政府搬迁利好仍存在
第二部分:市场情况
1、政策预判
2、中观市场走向
3、区域市场趋势
市场状况影响项目发展
1、政策预判
十七大后,房价调控再次提到重点高度,强化新政策的执行与落实;
1、央行紧急召开各商业银行负责人会议,落实“第二套房”界定标准,最终以户为单位。结论只有一个,加大调控力度!目的是压缩需求!
2、国土部10月28日公布土地调控策略:
一是要求实行“净地”出让。二是合理控制单宗土地出让规模。三是规定每宗土地的开发建设时间。四是加大闲置土地的处置力度。目的是加大供给。
3、上海媒体开始公布捂盘项目及开发商:
杨浦华升新苑、浦东绿地葳廉公寓、新