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二手房购房合同,违约.doc


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二手房购房合同 , 违约
篇一:二手房买卖中卖方之违约成本分析 二手房买卖中卖方之违约成本分析
王丽英
《XX 年百城房价盘点》揭示,自 XX 年下半年始,全国 房价一片大涨,苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大 众面临的严峻问题,而近期房产税收新政的出台无疑又使房 屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升,由于房屋买卖 交易周期持久,买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程 中,房价已经升了好几倍,此时卖方面对房价上涨的诱惑, 不愿再以双方初始商谈的价格进行交易,继而房屋买卖中卖 方违约的现象发生。
而卖方违约,一般分为以下两种状况:
1、买方交付定金后,卖方拒绝继续履行后续义务; 2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管 后,卖方拒绝履行后续义务。
针对以上两种现象,要如何维护守约方的利益,追究违 约方的责任呢? 针对第一种情形,我们建议买方主张双倍 返还定金或者违约金,并赔偿房价上涨差价损失;
针对第二种情形,我们建议买方主张继续履行。 司法实践中,由于第二种情形的解决方式争议不大,下
面仅针对第一种情形,附以案例说明:
买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买 卖居间协议》 (以下简称“协议” ),约定房屋总价款 120 万 元,定金 5 万元,双方约定签署本协议后 30 天内“签订正 式的房屋买卖合同“协议”签订后,刘某即支付定金 5 万元 给田某。但临近签署正式买卖合同之日,田某通过中介方提 出要求刘某增加房价 20 万元,刘某予以拒绝,最终双方未 能完成房屋买卖交易。后知悉,刘某为了购房,已将原有的 唯一一套住房出售,现租房居住。就本案而言,作为守约方 的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益:主张解除 合同,要求卖方双倍返还定金,并赔偿租金和房价上涨的差 价损失。分析如下:
1、买方可要求返还双倍定金 ,并主张租金损失赔偿;
我国《合同法》第 116 条规定,当事人既约定了违约金 又约定定金的,那么,一方违约时,对方可以选择适用违约 金或者定金条款。而在本案中,买方交付定金旨在促成房屋 买卖,而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务,依 据《合同法》第 115 条之规定,“当事人可以依照《中华人 民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。 债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收
回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返 还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返 还定金。”因此,买方可以适用定金罚则要求卖方双倍返还
而且,本案买方为了买房,已将自己的住房出售,现租 房居住,正是由于卖方跳价致使合同无法继续履行,也致使 原告的订约目的落空,期待利益受损,且买方因此遭受的实 际损失远高于卖方承担的双倍返还定金。 因此,就本案而言, 若卖方仅双倍返还定金,明显有失公平,对买方不利。应当 根据填平原则,对于房租之类的买方为买房实际支出的合理 的实际损失,卖方应当予以赔偿。
另,卖方除双倍返还定金以及赔偿买方的实际损失外, 还应当支付买方房屋交易过程中的房价上涨的差价损失。
2、买方享有获得房价上涨差价赔偿的权利; 房屋买卖交易中,双方签订协议并在其中约定定金或者 违约金的主要目的是为了促使双方办理过户手续,顺利完成 房屋的物权转移。
本案中,因卖方的违约行为致使双方最终未能签订房屋 买卖合同,使得买方丧失一次以同等价格购买涉案房屋的机 会,而卖方之所以不继续履行合同,主要原因是因为房价上 涨。在现实社会中,房屋属于稀缺不动产,房价上涨本是卖 方应当预见的。根据《合同法》第 113 条规定:“当事人一 方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造 成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包 括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订 立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的 损失。”因此,卖方违约必须承担房价上涨的差价赔偿责任。
此外,卖方违约给买方造成的损失已超过双倍返还定金 的金额。本案刘某支付的定金 5 万元,仅占房屋总价 120 万 元的 3%,况且,待卖方违约时,房价又上涨了 20 万,故买
方要求卖方支付房价上涨的差价损失理应得到支持。
至于差价损失赔偿的范围,在司法实践中,根据最高人 民法院《民商事合同纠纷指导意见》第 10 条之规定:“人民
法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规 则、减损规则、损益相抵规则等,从非违约方主张的可得利 益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩 大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违

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